Los Angeles

Clear
54.4°

2018.11.15(THU)

Follow Us

[DST 부동산] 1031교환과 DST 부동산

차비호 CPA / DST 부동산 스페셜리스트
차비호 CPA / DST 부동산 스페셜리스트  

[LA중앙일보] 발행 2018/07/19 부동산 7면 기사입력 2018/07/18 10:06

1031으로 아파트 DST 부동산 인기
안정적이며 자투리 투자에도 활용

1031 교환 세법은 부동산을 팔아서 생기는 이익에 대한 세금을 연기해줄 뿐만 아니라 상속시 Step-Up Tax Basis라는 세법을 활용하여 양도소득세(Capital Gains Tax)를 면제받을 수 있는 아주 유용한 세법이다. 더욱이 2018 개정세법으로 상속세 면제금액도 크게 올라 많은 부동산 소유주는 세금 없이 부동산을 상속할 수 있다. 그러나, 이렇듯 유리한 1031 세법을 활용하려면 아래와 같이 여러 가지 까다로운 조건을 충족시켜야한다.

1. 건물을 팔고난 후 45일 이내에 재투자할 건물을 지정하여야 하고 180일 이내에 재투자를 완료해야한다.

2. 판 건물의 소유주와 재투자하는 건물의 소유주 명의가 같아야 한다.

3. 판 건물에서 발생하는 모든 현금을 재투자건물에 투자해야한다.

4. 재투자 건물의 가격이 판 건물의 가격보다 같거나 높아야한다.

첫 번째 조건인 재투자용 건물을 45일 안에 정하는 것이 가장 어렵다. 그래서 세법은 재투자할 건물을 3개까지 허용하며 그중 하나에만 투자해도 교환이 성립된다. 그런데 요즘같이 부동산경기가 최고조일 때는 첫 번째 지정해놓은 건물이 매입과정에서 잘못되어 깨어지면 2, 3번으로 정해놓은 건물이 그사이에 팔려버려서 더 이상 1031 교환이 진행되기 어려운 경우가 많다. 이런 경우 3개 중 하나를 DST 부동산으로 지정해 놓으면 혹시 첫 번째 건물의 매입이 무산되더라도 DST 부동산을 통해 1031 교환을 완결할 수 있다.

두 번째는 판 건물과 재투자 건물의 소유주 명의가 같아야한다는 점이다. 그런데 LLC 등으로 여러 명이 공동투자한 경우 건물을 팔고 재투자 과정에서 서로의 의견이 다를 수가 있다. 이런 경우는 LLC를 해체(dissolution) 하고 TIC(tenancy-in-common) 형태로 바꾸면 투자가들은 자기의 길을 따로 갈 수 있다. 이 방법을 Drop-and-Swap이라고 하는데 과정이 까다롭기에 반드시 본인의 CPA와 상의 후 결정하는 것이 좋다.

세 번째 조건은 판 건물에서 발생하는 현금이 재투자용 부동산에 모두 투자되어야한다는 것이다. 그런데 부동산을 오래 가진 경우는 시가가 많이 올랐고 또 은행융자도 거의 없는 경우가 많아 든 에퀴티를 다 재투자하는 것보다 일부 에퀴티를 사용하고 싶은 경우도 많다. 이런 경우는 건물을 팔기 전에 사용하고 싶은 만큼 재융자를 해서 개인적으로 사용하고 나머지를 1031 교환으로 재투자하면 세금문제를 해결할 수 있다. 다만 국세청에서 현금사용을 Boot로 해석할 수 있으니 반드시 본인 CPA와 사전 상담이 필요하다.

네 번째 조건, 재투자건물의 가격이 판 건물보다 같거나 높아야 하는데 만약 재투자 건물이 판 건물보다 가격이 낮으면 차액에 대한 세금이 부과된다. 방법은 차액만큼 다른 부동산을 구입하면 세금이 연기가 된다. DST 부동산은 1031 교환이 준비된 상태에서 최소투자액이 10만 달러로 시작되기에 이런 자투리(odd balance) 부동산 투자에도 활용할 수 있다.

투자의 기본은 원금 안전이며 안전성을 높이기 위해 분산투자를 한다. 부동산으로 보면 아파트는 테넌트가 여럿이 있어 뮤추얼펀드 개념에 가깝고 싱글 테넌트 부동산은 한 주식에 투자하는 것과 비슷하다. 그러므로, 은퇴 후 1031 교환은 아파트 DST 부동산을 고려해 볼만하다.

▶문의:(213)268-9929

관련기사 가주 미국 주택시장 동향 부동산 모음-2

오늘의 핫이슈

Branded Content

 

포토 뉴스

전문가 칼럼전문가 전체보기

HelloKTown