[부동산 이야기] 모기지 보험(PMI)

지금의 주택시장은 높은 가격과 모기지 이자율 상승 전망으로 바이어들의 망설임이 큰 상태다. 하지만, 일부의 가격 하락 예상과 달리 집값은 큰 폭은 아니지만 계속해서 오르고 있다. 렌트비가 워낙 높기 때문에 집을 사는 게 여전히 이익이기 때문에 예비 바이어들의 발길은 여전하기 때문이다.

집을 구입하려면 보통 20% 정도를 다운하게 된다. 하지만, 그만한 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만으로도 구입이 가능하다. 그러나, 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 은행에서는 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 오늘은 모기지 보험(PMI)이라고 부르는 이 융자보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되어 필요없는 지출을 중단할 수 있는 방법을 알아보자.

많은 젊은이가 연 수입은 높아도 목돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 가지고 집을 사게된다. 다행이 이런 바이어들을 위해 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 해도 집을 살 수 있는 융자프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려 주는 융자은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 PMI를 들게 한다

다행이 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 구입한 홈 오너들은 그동안 지불해 오던 PMI 지불을 면제받기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 지불을 면제받아 가정경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자

먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다.

융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다.

물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당된다. 그러나 본인이 살고 있는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격에 비하여 융자금이 70~75% 이하로 낮아져야만 면제받을 수 있다.

그런데, 혹시 융자은행에 PMI 면제 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다.

한편, 감정가가 조금 모자를 때, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇 만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.

하지만 FHA를 비롯한 몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로, 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 은행을 찾아 재융자를 하는 것이 좋다.

재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금( Prepayment Penalty)이 있는지 확인해 보고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환을 하면 벌금을 물어야 하는 경우가 있다.

▶문의:(213)505-5594

[부동산 이야기] 모기지 보험(PMI)

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