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[DST 부동산] 부동산 투자와 세금혜택

차비호 CPA / DST 부동산 스페셜리스트
차비호 CPA / DST 부동산 스페셜리스트

[LA중앙일보] 발행 2018/08/02 부동산 7면 기사입력 2018/08/01 11:41

임대수입에 대한 납세 유예 가능
상속 시 양도소득세 면제 가능

부동산 소유주에게는 세금혜택이 많다. 부동산(Real Estate)이라는 단어의 기원은 Status(직위)인데, 이는 중세유럽에서는 부동산소유주만이 국정에 참여할 수 있었기에 자연히 본인들에게 유리하게 세법을 만들었고 이런 문화가 미국으로 건너와 현대 부동산 관련 세법의 기초가 되었다.

첫 번째 혜택은 감가상각(Depreciation)이다. 예를 들면 운송사업을 하기 위해 창고와 트럭이 있는 회사일 경우 창고 같은 부동산은 시간이 지나면서 가치가 상승할 수 있으나 트럭 같은 기계는 시간이 지나면 가치가 감소한다. 그러므로 기계는 감가상각을 하여 경비화 하는 것이 당연한데 부동산은 오히려 감가상각 보다 시가상승(appreciation)이 있는데도 세법상 감가상각 경비로 처리할 수 있기에 임대수입이 있어도 세금을 내지않을 수 있는 혜택이 있다.

'CAP 5' 부동산에 투자한다는 말은 임대 순수입(NOI)이 내가 투자한 금액의 5% 란 뜻이며 100만 달러 투자하면 5만 달러의 임대 순수입이 발생한다. 그런데, 실제로 5만 달러를 벌었지만 감가상각 경비 혜택을 통해 세금을 내지 않아도 되기에 실제 수익율은 훨씬 높다. 일반적으로 DST 부동산 투자는 100만 달러 투자하면 은행융자 100만 달러를 포함해서 약 200만 달러의 부동산을 구입하게 되고 감가상각도 200만 달러에 대해서 한다. 그러므로 5만 달러 임대수입은 감가상각 경비 약 5만 달러로 상쇄되어 세금을 내지 않는다. 다만, 이 혜택은 건물이 팔릴 경우 수입이 되어 세금이 가중될 수 있는데 이럴 때 활용할 수 있는 것이 1031 교환 세법이다.

두 번째 세금혜택은 1031 교환이다. 부동산 투자에만 허용되어 있는 매우 유리한 세법이다. 일반적으로 주식이나 사업체, 그림, 보석 등에 투자해서 이익이 생기면 재투자를 해도 세금을 내야한다. 그러나, 부동산은 다르다. 1031 세법은 부동산을 팔고 다시 부동산에 재투자하는 경우에는 판매 시 생기는 이익에 대한 세금을 내지않고 재투자가 가능하다.

그런데, 1031 교환의 조건이 까다로워 쉽지가 않다. 또, 은퇴 후 부동산 관리를 더 이상 하고 싶지 않을 경우에는 1031 교환을 위해 만들어진 DST 부동산을 고려해볼 만 하다.

세 번째 혜택은 상속시 양도소득세를 면제 받을 수 있다. 일반적으로 부동산 소유주는 부동산을 자녀들에 상속으로 남기게 되며 이때에 가장 큰 세금혜택이 발생한다.

이유는 부모가 남긴 부동산의 구입가격에 상관없이 사망일 시가기준으로 세금기준(Tax Basis)이 바뀌기 때문이다. 예를들어 30년 전에 40만 달러 주고 산 아파트를 현재 시가 250만 달러로 상속하면 자녀는 이 아파트를 팔아도 250만 달러까지는 세금부과가 없다. 더욱이 2018 개정세법으로 상속세 면제금액도 크게 올라 많은 부동산 소유주는 세금 없이 부동산을 상속할 수 있다.

여기서 상속과 증여의 차이점을 알 필요가 있다. 간단히 말하면 증여는 부모의 세금을 자식이 내는 것이고 상속은 세금이 면제된다는 것이다. 이런 이유로 부모는 부동산을 상속할 때까지 소유하고 싶은데 관리가 부담인 경우 DST 부동산은 좋은 출구전략이 될 수 있다.

▶문의:(213)268-9929

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