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상업용 부동산 모기지…주택 비해 이자율 높고 상환기간은 짧아

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/09/06 부동산 1면 기사입력 2018/09/05 10:28

이자율은 6.5~8%대…10년 안에 갚아야
절반 이상이 커뮤니티·리저널 은행 사용
SBA론은 건물 가치 90%까지 융자 가능

SBA를 제외한 상업용 부동산에 대한 모기지 융자의 상환기간은 5~10년으로 짧은편이다.

SBA를 제외한 상업용 부동산에 대한 모기지 융자의 상환기간은 5~10년으로 짧은편이다.

전국 상업용 부동산에 대한 모기지 융자는 2017년 기준 약 9000억달러로 추산되고 있다. 부동산에 대한 융자 부문으로는 최대 수준의 규모라고 할 수 있다.

작은 건물은 현금으로 구입하는 비율이 높지만 덩치가 큰 부동산은 융자를 통해서 투자하는 경우가 많다.

상업용 부동산에 대한 모기지 융자는 주거용과 다르다. 기본적인 이자율이 주택 모기지 보다 높고 상환기간은 짧은 것이 특징이다.

상업용 부동산 투자를 생각한다면 융자에 대한 상식을 갖출 필요가 있다.

◆상환 기간

주거용 모기지는 상환기간이 15년이나 30년으로 길다. 하지만 상업용 부동산 융자는 5년에서 20년까지가 대부분이다.

일반 모기지 렌더의 상업용 융자는 5년~10년까지로 짧지만 연방 중소기업청이 보증하는 SBA론은 20년까지 가능하다.

주택용 모기지는 30년 고정일 경우 매월 은행에 납부하는 상환금이 똑같으며 30년을 채우면 모든 융자금이 페이오프 된다.

그러나 상업용 모기지는 일반 은행에서 제공하는 융자와 SBA론이 다르다.

은행 돈을 빌리게 되면 매월 갚는 상환금은 30년동안 갚는 것을 기준으로 계산이 되지만 5년이나 7년 동안 갚고 난 후 나머지 금액은 상환기간이 끝날 때 한번에 갚아야 한다. 이것을 '벌룬 페이먼트'(Ballon Payment)라고 한다. 풍선이 부풀어 터진다는 의미에서 지어진 용어다.

예를 들어 100만달러를 빌린다고 가정하자. 이 융자금에 대해서 6%의 이자율을 적용하면 30년간 갚아야 할 상환금은 매월 5995.51달러가 계산된다. 주택의 경우에는 이 금액을 30년 동안 갚으면 모든 융자금이 상환된다. 그러나 상업용 부동산은 상환기간이 7년일 경우에는 7년째가 되는 시점에 융자 잔액 91만3979달러12센트를 한번에 갚아야 되는 것이다.

만약 이 자금을 갚을 수 없다면 다시 재융자를 하거나 별도의 수수료를 지불하고 상환기간을 연장시켜야 한다.

그러나 SBA를 통한 상업용 부동산 융자는 주거용 처럼 20년 동안 매월 고정된 페이먼트를 하게 되면 상환기간이 끝날 때 융자금이 페이오프 된다.

◆이자율

상업용 부동산에 대한 모기지 이자율은 일반적으로 프라임 이자율(우대금리)에 1.5~3%를 더한 수준에서 결정된다.

현재의 프라임 이자율이 5%이므로 상업용 이자율은 융자 신청인의 크레딧이나 건물 형태 등 여러가지 조건을 검토해서 6.5~8%의 이자율이 제공된다고 보면 된다.

주거용 모기지 이자율이 4% 후반대인 것을 감안하면 상업용 부동산 이자율이 더 높음을 알 수 있다.

그리고 상업용 부동산은 융자 단위가 크기 때문에 주거용에 비해서 융자와 관련된 비용이 많다.

가장 기본적인 융자 수수료(융자금액의 1%)이외에 감정비 법률비용 등 여러가지가 포함된다. 일반적으로 수수료는 에스크로가 끝날 때 바이어가 지불해야 하지만 남은 비용은 융자금에 포함시킨 후 상환기간 동안에 나눠서 지불하는 방식도 있다.

상업용 융자는 일반적으로 조기 상환에 대한 벌과금이 부과된다.

따라서 융자를 신청할 때는 여기에 대한 비용이 얼마나 되는지를 알아보는 게 좋다.

◆융자 상한선

주택의 경우 은행들이 돈을 빌려줄 때 기준이 되는 LTV(Loan to Value)는 80%가 일반적이다. 패니매 융자는 95%까지이며 연방정부가 보증하는 FHA론은 96.5%도 가능하다. 군출신자들이 주로 이용하는 VA론은 LTV가 100%다.

그러나 상업용은 주거용 처럼 LTV 비율이 높지 않다.

보통 렌더들이 제공하는 LTV는 65~80%가 일반적이다. 즉 구입하려는 건물 가치가 500만달러라면 은행에서 빌려주는 융자 상한선은 325만달러에서 400만달러까지이므로 나머지는 다운페이먼트로 채워야 한다.

대개의 경우 투자 위험도가 높은 빈땅에 대한 LTV가 65%선으로 가장 낮고 투자에 대한 안전도가 높은 아파트는 80%다.

SBA론은 융자 신청인이 건물을 사용 할 경우 LTV는 85~90%로 가장 높다.

◆융자해 주는 곳

많은 사람들이 상업용 부동산은 금액이 커서 대형 은행들이 전문적으로 융자를 해주는 것으로 알고 있다.

그러나 실제로는 빅4로 불리는 뱅크오브아메리카 체이스 시티 웰스파고 은행에서 돈을 빌리는 비율은 전체 융자액의 8%에 불과하다.

상업용 부동산 융자는 주로 로컬 커뮤니티 은행들이 취급하고 있으며 이들 은행이 차지하는 비율은 34%에 이른다. 규모가 더 큰 리저널 뱅크를 이용하는 비율이 26%로 두 번째로 많으며 일반 투자자들이 자금을 모아 빌려주는 사모펀드에서 융자를 받는 비율은 10% 정도다.

뒤를 이어 SBA론과 크레딧 유니언이 각각 8%를 차지하고 있다.

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