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빚 많고 크레딧 점수 낮아도 주택구입 기회 있다

[LA중앙일보] 발행 2018/09/06 부동산 2면 기사입력 2018/09/05 10:30

최근 수년 간 FHA 융자 승인 기준 낮아져
올해 1분기, 평균 크레딧 점수 672점 기록
FHA 융자 4개 중 1개는 부채율 50% 이상

빚이 많고 크레딧 점수도 낮아 주택구입을 포기했다면 다시 생각해 봐야 할 것 같다.

최근 몇 년 동안 부채율이 높고 크레딧 점수가 낮은 사람이 모기지 승인을 받아 주택을 예전보다 쉽게 구입했다는 소문이 어느 정도 사실인 것으로 확인됐다고 부동산 전문 사이트 리얼딜이 최근 보도했다.

특히 연방주택청(FHA) 융자를 신청할 경우 승인률이 높은 것으로 나타났다.

기사에 따르면 연방준비제도(FR)가 지난 7월 은행 고위관계자를 대상으로 주택 모기지 신청자에 대한 크레딧 기준을 완화했느냐는 질문에 대부분의 응답자가 "그렇지 않다. 우리는 아니다"고 답했다. 즉 연준 차원에서는 10년 전 주택시장 붕괴로 융자업계가 초토화됐던 문제를 피하기 위해 지속적으로 관련 규정을 지켜왔다는 것이다.

또 도시 연구소의 주택융자정책센터가 조사한 자료에 따르면, 역사적으로 융자기관의 강력한 관련 규정 준수가 수백만 명의 잠재 주택구입자에게 장애물로 작용한 것으로 나타났다. 연구는 2009년부터 2014년 사이 520만 개의 모기지가 '실종(missing)'됐다고 추산했다. 만약 융자기관에서 관련 규정을 완화했다면 충분히 승인받을 수 있는 모기지였다는 주장이다.

하지만 특정 분야에서 관련 규정이 완화되고 있다는 새로운 통계 증거도 있다. 크레딧 점수 개발업체인 파이코(FICO)가 주관해 8월 초 발표한 자료에 따르면 신규 모기지 신청자의 크레딧 점수가 하락하고 있는 것으로 나타났다. 파이코 조사관계자는 "대불황과는 거리가 더 멀어지고 있고, 관련 규정도 폭넓게 완화되면서 그 결과로 소비자들이 모기지 승인을 더 받는 것 같다"고 말했다. 조사는 그러나 구체적으로 어떤 형태의 융자 부문에서 가장 문턱이 낮아졌는지에 대해서는 밝히지 않았다. 신규 승인된 모기지 융자 가운데 파이코 점수가 700점 이하인 경우는 2009년 21.9%에서 지난해에는 30%에 육박하는 29.7%를 기록했다. 여기에는 최하 크레딧 점수 범위에 속하는 400점과 500점대도 포함돼 있다. 파이코 점수는 개인의 크레딧 역사와 부채비율, 정시 납부 등 다양한 요인을 고려해 300점부터 시작해 최고 850점으로 분류하고 있다.

그렇다면 융자 관련 규정이 완화된 것을 찾을 수 있는 곳은 어디인가?

전통적인 모기지 승인 요구조건은 패니매와 프레디맥 같은 거대 모기지 융자기관에서는 거의 변화가 없다. 그럼에도, 최소 다운페이먼트 액수는 지난 2년 동안 줄어들었고 부채율에 대한 기준도 소폭 완화됐다. 하지만 주택구입 융자를 위한 평균 크레딧 점수는 실질적으로 낮아지지 않은 것으로 나타났다고 관련 자료 분석기관이 엘리매가 밝혔다. 페니매와 프레디맥 융자신청자의 부채율도 통계학적으로 눈에 띌 정도로 증가하지 않았다.

하지만 연방주택청(FHA) 보증 융자의 경우 충격적으로 다른 모습을 보여주고 있다. 지난 1월부터 3월 사이, 신규주택 구입자의 평균 크레딧 점수는 672점으로 조사됐다. 2011년 같은 기간의 평균 점수가 701범이었던 점을 감안하면 크게 낮아진 것이다. 또 2012년 중반 FHA 융자가 있는 주택소유주가 재융자하는 경우 이들의 평균 파이코 점수는 709점이었으나 올해 초 조사에서는 이 점수가 661점으로 대폭 하락했다.

부채율(DTIs)이 높은 신청자가 FHA 융자를 승인받는 경우도 지난 수년 동안 큰 폭으로 뛰었다. 부채율은 주택소유자가 융자를 갚을 능력이 있는지를 측정하는 핵심 기준 가운데 하나다. 이는 월수입에서 각종 융자와 필수 지출항목을 비교해 측정한다. 따라서 부채율이 높을수록 모기지 융자를 연체할 확률이 높은 것으로 해석된다.

올해 1월부터 3월 사이, 승인된 FHA 융자 4개 가운데 하나는 부채율이 50% 이상인 것으로 나타났다. 2013년에는 같은 부채율일 경우 단 12.7%만 승인받았다. 또 올해 첫 3개월 동안 승인받은 신규 FHA 융자자 가운데 약 30%의 부채율은 43~50% 사이였다.

즉 대부분의 전통 방식 융자에서 필요로 하는 크레딧 점수와 부채율에 미치지 못하는 잠재 주택구입자에게 이런 통계가 갖는 의미는 FHA를 통해 융자를 받아 집을 구입할 수 있는 기회가 있다는 말이다.

하지만 융자를 받을 수 있다 해도 만약 부채율이 수입의 50%를 넘는다면 사전에 재정이나 융자전문가와 미리 상담하는 것이 필요하다. 가장 큰 질문은 정말 내가 모기지 페이먼트를 감당해 나갈 수 있느냐 이기 때문이다.

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