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[부동산 이야기] 부동산투자의 수익성 계산

미셸 원 / BEE 부동산 부사장
미셸 원 / BEE 부동산 부사장 

[LA중앙일보] 발행 2018/10/18 부동산 7면 기사입력 2018/10/17 15:35

수익성만큼이나 안정적 수입 중요
'캡 레이트'나 'GRM' 이해 필요해

부동산, 특히 임대 유닛에 투자를 하기 전에 어느 정도의 기본 상식을 가지고 시작하는 것이 좋다. 물론 시간이 지난 후의 가치상승이 부동산투자의 가장 큰 목적이지만 매월 예상되는 고정적인 수입이 보장되어야만 성공적인 그리고 안정적인 부동산 투자라고 할 수 있다.

그러므로 나중에 생길 가치상승도 좋지만 당장 매달 조금씩이라도 현금수입이 보장되어야 한다. 그런 면에서 다른 종류의 수익성 부동산에 비해 안정된 수익을 올릴 수 있다는 것이 아파트나 유닛 등 주거용 부동산 투자의 큰 장점이다. 그러므로 구입하려는 부동산의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다.

먼저 임대수입이 얼마이고 융자를 했을 때 매 달 내는모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 그리고 정해진 수입에 비해 어느 정도의 비용이 예상되는지에 대해 정확히 알아야 한다. 그래서 유닛이나 아파트를 비롯한 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 기준이 되며 수입과 지출을 근거로 하는, 가격 산정시 필요한 정보나 용어를 알아야할 필요가 있다. 우선, 일년의 총수입(Annual Gross Income)을 계산하는 데, 여기엔 테넌트들이 내는 렌트비와 함께 부대시설인 세탁장, 작은 창고나 여분의 파킹랏이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입이 정해진다. 그리고 일 년 총지출(Annual Expenses)의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목들은 재산세, 화재보험을 비롯한 보험료, 상.하수도료, 공동시설에 드는 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 그리고 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나온다. 부동산투자는 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다.

그리고 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는 데, 일반적으로 캡은 GRM(Gross Rent Multiplication)과 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로, 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수입이 10만 달러가 나오는 부동산이 200만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 5%이다. 요즘 LA한인타운에서 거래되는 아파트의 캡이 4,5% 정도임을 감안할 때 적당한 가격산정을 해 볼 수 있겠다. 그리고 GRM이란 우리가 말하는 소위 연총수입에 비례한 '배수'를 얘기하며 부동산의 가치를 단순비교 할 때 종종 사용한다. 다르게 풀이하면 부동산의 가격을 일년 렌트수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 150만 달러짜리 아파트에서 들어오는 일년 임대수입이 10만 달러라면 그 매물의 GRM은 15가 되는 것이다. 그 이외에 여러가지 변수를 염두에 두어야한다. 즉, 같은 10유닛 아파트라도 방과 화장실이 각각 하나씩만 있는 아파트의 가치와 방이 2개 이상인 유닛이 주를 이루는 아파트의 가치가 많이 달라지게 되는 것이 당연하 듯이, 유닛 구성에 따라 임대수입의 차이가 나고 수입에 따라 부동산의 가격도 달라지게 된다.

▶문의:(213)505-5594

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