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[마케팅 트랜드] 내 집을 'AS-IS'로 팔기(2)

제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표
제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표  

[LA중앙일보] 발행 2018/11/08 부동산 7면 기사입력 2018/11/07 16:37

셀러가 '현재 조건대로' 판매 원해도
바이어는 수리나 크레딧 요청 가능해

부동산 에이전트의 입장으로 항상 주택매매 시 에스크로를 무사히 종료하기 위해서는 험한 산을 열 개는 넘어야 한다고 손님들께 이야기한다.

바이어 에이전트인 경우, 바이어의 마음에 드는 집을 찾아주기 위해 여러 번의 시장과 자료조사, 손님과 함께 방문, 오퍼 작성, 론에이전트 상담, 밀고 당기는 가격협상 등등을 하게 된다. 셀러 에이전트의 경우도 주택을 시장에 내놓기 위해 준비하는 여러 과정들, 즉 시장과 자료조사, 가격 책정, 팸플릿 작성, 안내메일 송부, 웹사이트 등재, 오픈하우스, 바이어 쇼잉 준비, 오퍼가 들어오면 가격협상, 가격결정 후 에스크로 오픈 등등의 절차가 있다.

그러나 정작 에스크로를 오픈하고 난 뒤에도 또 지나가야 할 산이 여러 개 있다. 그 중에서도 가장 셀러와 바이어 에이전트에게 신경쓰이는 부분이 주택 수리요청이 아닌가 싶다. 이는 에스크로가 오픈하고 난 뒤에, 바이어가 인스펙터와 함께 해당 주택을 꼼꼼히 조사하고 난 뒤에, 집의 하자에 대해서 고쳐달라고 요구하는 부분이다. 이때 고쳐달라고 하는 부분은 집안의 구조적인 문제점, 여러 기구들의 작동상의 문제점, 건강상에 위해되는 부분들이 해당하지만, 단지 외관상 문제인 페인트 자국, 벽에 긁힌 부분, 마루의 스크래치, 떨어진 작은 부품들 같은 것들은 해당하지 않는 것이 일반적이다.

그런데, 애초부터 셀러가 집을 시장에 내놓을 때 미리 '나의 집은 AS-IS 조건'으로 팔기를 원한다라고 알리고 매매를 시작하는 경우가 있다. 우리의 집은 업그레이드도 잘되어 있고, 건축한 지 몇 년 안 돼서 고칠 부분도 거의 없기 때문에, 차후 바이어가 작은 부분들을 고쳐달라고 밀고 당기고 하는 과정이 싫어서 이런 조건을 처음부터 붙이고 시작하는 것이다. 물론, 법적인 문제점은 없다. 그리고 바이어가 인스펙션 후 수리요청을 하더라도 이를 고쳐주지 않아도 된다. 그리고 바이어는 처음부터 매매조건을 알고 오퍼를 썼다 하더라도, 인스펙션 후 수리요청을 하는 것에 아무런 하자가 없다.

그러나, 캘리포니아의 부동산법에는 바이어에게는 오퍼가 승낙되고 에스크로가 오픈된 때부터 17일간의 컨틴전시 기간(감정평가에는 21일)을 주게 되어 있다. 다시 말하자면, 에스크로 오픈 후, 해당 주택에 관해 인스펙션하고 여러 서류를 조사하여 아무 일이 없으니 이제 더 이상 취소하지 않겠다고 하는 기간으로 17일을 주는 것이다. 이 17일 내에서 바이어가 마음을 바꿔 취소를 하더라도 법적으로 가능한 것이 되며, 셀러는 그 취소를 받아드릴 수밖에는 없다.

일부 변호사는 바이어가 AS-IS 조건을 충분히 알고 오퍼를 넣었으니 수리요청을 하지는 못하지만, 주택의 하자부분, 즉 고쳐야 할 부분에 대한 수리비를 크레딧으로 요구할 권리는 있다고 본다. 그리고 바이어는 어떤 이유로도 17일 이전에는 취소가가능하니, AS-IS 조건이지만 그래도 수리요청을 해서 셀러가 받아주지 않으면, 이때 마음이 바뀌었다고 하면 된다.

결국 수리요청을 셀러가 들어주어야 한다는 결론이 나오는 것이다. 이때에는 셀러와 바이어의 에이전트들이 중간에서 슬기롭게 잘 조정하고 해결하여 적정선에서 마무리 짓는 것이 가장 바람직하다.

▶문의:(661)373-4575

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