목돈 생기면 모기지 '리캐스트' 효과적

재융자보다 비용 저렴하고 기간도 짧아
기존 융자 조건 변화없이 페이먼트 낮춰
5000달러 이상 원금 줄여야만 신청 가능

모기지 융자가 남아있는 주택 소유주한테 갑자기 수만달러의 큰 돈이 생기면 무슨 생각을 할까.

특별히 사용처가 없다면 모기지 원금을 더 갚아서 매월 내는 페이먼트를 줄이고 싶어할 것이다.

그러나 대부분의 홈오너들은 어떤 방식으로 원금을 삭감할 것인가에 대해서는 판단이 서지 않을 때가 있다.

모기지 전문가들은 목돈으로 원금을 줄이는데 사용하는 방식으로 '리캐스트'(Recast)를 추천하고 있다. 재융자를 통해 페이먼트를 줄이는 것 보다 더 효과적이라는 것이다.

그럼 모기지 리캐스트가 무엇인지 알아보자.

◆리캐스트란

원금을 줄여서 기존의 모기지 융자 페이먼트를 낮추는 것이다.

다시 말하면 홈오너한테 목돈이 생겼다면 이 자금으로 원금을 줄이고 남은 잔액을 처음 주택 구입시 정해진 상환 기간에 맞게 다시 페이먼트 스케줄을 조정하는 방식이다.

예를 들어 5만 달러를 다운해서 25만 달러짜리 주택을 구입했다고 치자. 이럴 경우 30년 고정으로 이자율 5%를 적용하면 월 페이먼트는 1397달러가 된다.

그런데 홈오너가 보너스로 1만 달러를 받은 후 이 돈으로 리캐스팅을 하게 되면 월 상환금은 1343달러로 줄게 된다.

수치상으로는 큰 절약이 아닌 것 처럼 보이지만 융자금액이 많이 남아있는 상황에서 더 큰 액수의 원금을 줄이게 되면 절약하는 금액도 커지게 된다.

리캐스팅은 매월 모기지 페이먼트에서 수백달러씩 원금을 더 갚아 나가는 방법과는 다른 것으로 대부분은 일정액 이상의 돈으로 원금을 줄일 때 이용된다.

◆장단점

리캐스팅을 하게 되면 기존의 융자조건에는 변함이 없다. 상환기간과 이자율은 주택 구입시 정해졌던 것과 차이가 없다.

재융자를 하면 상환기간을 15년으로 바꿀 수 있고 이자율도 변하지만 리캐스팅은 변화가 없다는 것이 장점으로 작용하게 된다.

특히 요즘처럼 이자율이 오르는 상황에서 원래 갖고 있던 싼 이자율을 지킬 수 있다는 것은 장점이라고 할 수 있다. 그러나 이자율이 내려가는 상황에서는 불리한 조건이 된다. 그리고 리캐스팅을 할 때는 상환기간을 줄일 수 없다.

또한 리캐스팅을 하게 되면 비용을 절약 할 수 있다.

재융자를 하면 기존의 모기지 융자는 없어지고 다시 융자를 신청하게 된다. 그러므로 감정이나 에스크로 비용 등이 발생하게 된다.

1만 달러로 원금을 줄이려고 재융자를 하면 융자와 관련된 클로징 코스트가 약 4000~5000달러가 소요된다. 1만 달러로 이러한 비용을 쓰게 되면 5000~6000달러만 원금을 줄이는데 사용된다.

리캐스팅의 장점을 다시 한 번 정리하면 다음과 같다.

-원금과 월 상환금을 줄일 수 있다.

-재융자보다 처리 과정이 쉽고 간단하다.

-주택에 대한 재감정과 홈오너의 크레딧 점수 소득 증명이 필요 없다.

-비용이 1000달러 미만으로 저렴하다. 은행에 따라서 200~500달러인 곳도 많다.

-이자율 등 처음의 융자조건이 그대로 적용된다.

-처리 기간이 30일 미만으로 30~45일이 소요되는 재융자 보다 기간이 단축된다.

◆자격 조건

모기지 리캐스팅을 하려면 처음 주택 구입시 일반 모기지 렌더들이 제공하는 융자 상품이어야 한다.

연방정부가 보증하는 FHA나 군출신 바이어가 이용하는 VA론을 갖고 있다면 리캐스팅을 신청할 수 없다.

리캐스팅은 모든 모기지 은행이 제공하는 것은 아니다.

웰스파고나 뱅크오브아메리카처럼 대형 렌더들은 리캐스팅 프로그램이 있지만 작은 은행이나 크레딧 유니언과 같은 곳에서는 해주지 않는 경우가 더 많다.

리캐스팅을 하려면 최소 5000달러 이상으로 원금을 줄여야 한다.

수백달러나 5000달러 미만으로 하려면 차라리 매월 갚아 나가는 모기지 페이먼트에서 추가로 원금을 더 갚는 것이 효율적이다.

렌더스 네트워크의 랜달 예이츠 CEO는 "보너스나 다른 이유로 목돈이 생겼을 때 모기지 원금과 월 페이먼트를 줄이는 방법으로는 리캐스팅이 최적의 옵션이라고 생각한다"고 말했다.


박원득 객원기자