Los Angeles

Clear
58.3°

2019.02.19(TUE)

서브프라임 융자상품이 다시 돌아왔다

[LA중앙일보] 발행 2019/01/31 부동산 1면 기사입력 2019/01/30 15:44

지난해 340억불…전년비 24% 급증
일부 "주택시장 붕괴 재연 우려된다"
업계선 "상환기준 강화…문제 없어"

2007년 서브프라임 사태로 인한 주택시장 붕괴사태를 겪은 이후 모기지 시장에서 자취를 감췄던 노다운페이와 수입증명 서류 없이도 융자할 수 있는 서브프라임형 모기지 상품이 최근 급증세를 보이고 있는 것으로 나타났다. [중앙포토]

2007년 서브프라임 사태로 인한 주택시장 붕괴사태를 겪은 이후 모기지 시장에서 자취를 감췄던 노다운페이와 수입증명 서류 없이도 융자할 수 있는 서브프라임형 모기지 상품이 최근 급증세를 보이고 있는 것으로 나타났다. [중앙포토]

월급명세서나 수입을 증명할 세금보고 서류가 없는 박모씨는 지난해 모기지 융자를 얻는데 적잖이 고생했다. 하지만 현재 노약자를 집에서 돌보는 홈케어 관련 일을 파트타임으로 하면서 간호학교를 다니고 있다는 점 때문에 겨우 모기지 융자를 얻을 수 있었다.

모기지 융자 금액은 대략 61만 달러였다. 모기지 회사는 박씨의 12개월치 은행 명세서와 고객의 편지로 수입을 증명하도록 허용했다.

박씨의 월 페이먼트는 대략 4300달러인데 이 가운데 2/3에 해당하는 금액은 주변 친지와 에어비앤비 수입을 통해 마련하고 나머지는 자신의 수입으로 충당하고 있다.

박씨 사례는 바로 10년 전 주택시장 붕괴 사태를 몰고오는 데 결정적인 역할을 한 모기지 융자상품이 다시 시장에 돌아왔다는 것을 의미한다.

서브프라임 론(sub-prime loan)으로 불리는 이 같은 융자상품은 일반적인 수입 증명 서류를 구비할 수 없는 특수한 상황에 있는 주택구입자를 위해 마련된 상품인데 최근 주택가격과 이자율이 오르고 있는 상황에서도 빠른 속도로 관련 시장이 성장하고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 최근 보도했다.

2018년을 뒤돌아보면 첫 3분기 동안 모기지 융자기관의 비전통적(unconventional) 모기지 융자 총액은 340억 달러 규모였다. 이는 전년 동기 대비 24%가 증가한 것이라고 업계 조사 업체인 인사이드 모기지 파이낸스는 밝히고 있다.

이는 같은 기간에 대출된 모기지 융자 총액 1조3000억 달러의 3%에도 미치지 못하는 액수이지만 전통적인 모기지 주택 융자가 하락하는 시점에 그 성장세가 빠르다는 점 때문에 업계는 우려 섞인 시선으로 추이를 지켜보고 있다. 전통 모기지 융자는 같은 기간 1.2% 감소했고 2년 연속 하락세를 기록했다.

금융위기 기간 동안 수많은 비전통 융자상품은 대출자의 과장된 수입신고와 수입 관련 서류를 요청하지 않는 대출기관의 관행 등의 결과로 쓴맛을 봐야 했다. 이 때문에 이런 융자상품은 '거짓말 융자(liar loans)'라는 별명을 얻었다.

하지만 업계 관계자들은 최근 인기를 얻고 있는 새 비전통 융자상품은 업계에서 '무자격(nonqualified)'으로 통하고 있다고 전하며 예전 금융위기 당시와는 엄청난 변화를 거쳤고 훨씬 안전하다고 주장했다.

그렇지만 정부 당국자와 소비자 보호단체 관계자 등을 중심으로 한 일부에서는 이 같은 모기지 융자 상품이 늘어나는 것에 대해 우려의 목소리를 내고 있다. 주택시장에 새로운 위험을 가져올 수 있다는 염려 때문이다.

비은행권의 대형 융자기관이면서 이 같은 융자상품은 취급하지 않는 유나이티드 홀세일 모기지의 매트 이시비아 최고경영자는 "그것은 미끄러운 경사면이다"라고 잠재적 위험성을 표현했다.

지금까지 상황을 보면 스페셜티 모기지 회사들이 비전통 융자상품 시장을 지배하고 있다. 하지만 전통적인 융자기관들도 모기지 이자율 상승으로 기존 융자가 줄어들자 차츰 새로운 수입원의 하나로 서류구비가 어려운 크레딧 점수가 낮은 대출자에 눈을 돌리고 있다.

최근 실시된 한 조사에 참여한 융자기관 거의 절반은 비전통 융자상품 시장에 뛰어들 계획이 있다고 밝혔다고 인사이드 모기지 파이낸스는 보도했다.

문제는 이 같은 비전통 융자상품의 경우 패니매나 프레디맥 같은 국책모기지기관의 보증을 받는 기준에 미치지 못한다는 점이다.

그 같은 융자는 대출자의 수입에 상대적으로 많이 비례해 이자만 갚거나 융자상환기간이 30년 이상이다. 또 대출자의 크레딧 기록에 흠결이 많다. 그리고 다수는 자영업자나 은퇴자이기 때문에 급여명세서를 사용하는 수입 관련 자료를 제공할 수 없다.

올해 30세인 박씨가 얻은 모기지 융자는 첫 5년 동안 이자율이 6%가 조금 넘는다. 5년이 지나면 이자율이 재조정된다. 간호대학을 졸업하고 정규직으로 일하게 되면 그때가서 낮은 이자율의 전통방식의 주택융자로 재융자할 계획이다. 또 곧 할아버지로부터 물려받을 유산도 있어 자금 여력이 생긴다.

박씨의 주택융자를 도와준 뉴 아메리칸 펀딩의 톰 제섭 융자전문가는 지난 18개월 동안 비전통 주택융자를 원하는 대출자가 배로 늘어났다고 밝히고 현재 처리하고 있는 융자건수의 1/3 이상을 같은 비전통 주택융자가 차지하고 있다고 설명했다.

제섭은 "지난 수년 동안 (업계에서) 소외됐던 사람들이 이제 막 대접받기 시작하는 것 같은 생각이 든다"며 "이제야 마침내 융자를 얻을 기회를 가지게 됐다"고 말했다.

한편 이와 함께, 주택융자를 매입하는 월스트리트 투자자들은 채권과 한 보따리로 묶여 있는 비전통 모기지 융자상품을 퍼담고 있다. 이들 상품은 위험부담이 높기 때문에 그만큼 높은 수익률을 제공한다. 2018년 한 해 동안 이와 같은 주택모기지 담보 증권이 팔린 액수는 123억 달러에 달한다. 크레딧 평가사 DBRS사에 따르면 이는 1년 전보다 거의 4배가 불어난 수치다.

DBRS는 그 같은 증권 거래에서 손실이 거의 발생하지 않았으며 거의 모든 대출이 그대로 남아 있다고 전했다.

하지만 경제가 하강국면으로 돌아서게 되면 대출자는 더 강한 스트레스를 받을 수 있게 된다고 덧붙였다.

DBRS는 예전과 지금이 다른 몇 가지 핵심적인 차이점을 지적했다. 현재의 융자상품은 주택시장 붕괴 이후에 마련된 '상환능력(ability-to-repay)'에 대한 규정을 엄격히 적용하고 있다는 점이다.

이는 대출기관에서 대출자가 빚을 갚아 나갈 수 있는지를 판단할 수 있는 중요한 기준이다. 뿐만 아니라 언더라이팅 기준과 실사가 이전보다 훨씬 엄격해졌다.

관련기사 가주 미국 주택시장 동향 부동산 모음-2

오늘의 핫이슈

PlusNews

 

포토 뉴스

전문가 칼럼전문가 전체보기

HelloKTown