[커뮤니티 포럼] 주거 권리 보장되는 렌트 규제법 개정을

빌 드블라지오 뉴욕시장이 주최한 플러싱 타운홀 미팅에서 민권센터 세입자 모임 주민이 노인 아파트 신청 체계 개선을 촉구하고 있다.

민권센터 세입자 모임 주민들이 뉴욕주 주택국 앞 주거 권리 보장 요구 집회에 참가하고 있다.

주택 위기는 지구 온난화처럼 현실적이고 난민 사태처럼 잔인하다. 전 세계에 걸쳐 강제 퇴거, 고급화 만을 추구하는 지역 개발, 주거지에서의 퇴출, 모기지 위기 및 공공 주택의 감소 등의 다양한 이유로 16억 인구가 부적절하게 수용되고 1억 명이 노숙자로 전락한 상태다. 궁극적으로 이 모든 문제들은 주택을 모든 인간의 기본 권리로 인식하는 대신 하나의 유통 상품으로 취급하는 신자유주의 모델에 의해 야기된다.

뉴욕시 노숙자 8만9000명
2010년 이후 50%나 증가해

뉴욕시는 주택 위기의 한복판에 놓여있다. 실제 통계에 따르면 현재 뉴욕시 노숙자 인구는 8만9000명 이상으로 집계된다. 2010년 이후 50% 증가한 수치다. 2011년부터 임기를 시작한 쿠오모 주지사도 분명히 이 현상에 대한 책임이 있다. 작년엔 요행히 집세를 낼 수 있었어도 올해는 퇴거 당할 수도 있는 상태가 빈곤층 뉴요커들이 처한 냉혹한 현실이다.

세입자인 이민자들도 중요한 고비에 직면해 있다. 뉴욕시의 수많은 이민 세입자들이 앞으로도 계속 서민용 적정형 주택(Affordable Housing)에서 거주할 수 있을지의 여부가 금년 6월까지 개정되어야 할 일련의 렌트 규제법들에 달려있다. 이 규제법들은 분야별로 렌트 규제법 규제 대상 주택의 임대주(임대 회사)와 세입자 간의 문제와 권리를 명시한 현행법으로 250만 명에 달하는 뉴욕 주민에게 영향을 끼친다.

세입자 권리를 옹호하는 단체들은 보다 많은 서민용 적정형 주택을 확보하고 기존 주택을 보존하기 위해 특히 현행 법률들에 존재하는 '구멍(허점)'들을 메우려고 활동하고 있다. 구체적으로는 'Vacancy Decontrol (빈집 자유 임대료제)' 'MCI- Major Capital Improvement / IAI- Individual Apartment Improvements (시설물 공사 후 임대료 인상제)' 'Vacancy Bonuses (신규 임대 시 임대료 인상 혜택제)' 'Preferential Rents (선호 임대료제)'가 현행 법률들이 가진 구멍들이다.

부동산 개발업자 이익 챙기는
현재 법률 허점 없애도록 노력

사실 이 구멍들은 노숙자 인구가 증가하고 주거 환경이 나빠지는 가운데 부동산 개발업자들에 의해 의도적으로 만들어졌다. 정치인들도 그들을 뒷받침하는 역할을 했다. 딘 스켈로스 전 뉴욕 주상원 원내대표와 쉘던 실버 전 뉴욕 주하원 의장은 개발업자들에게 유리한 세금 감면을 해주는 대신 불법 수수료와 뇌물을 수수한 혐의로 기소되어 수감됐다. 부패한 정치인과 탐욕스러운 업자들이 한통속으로 서민의 주거 환경을 악화시킨 행태다.

뉴욕주 세입자 권리 옹호 연맹의 일원으로 민권센터는 2019년 주의회 회기 동안 다음과 같은 뉴욕주 렌트 관련 법률 개정안을 요구한다.

'Vacancy Decontrol' 철폐

이 규정은 세입자가 이사 나간 후에 인상한 집세가 월 2733달러에 이르면 임대주가 집세를 영구히 시장 가격으로 책정할 수 있도록 허용한다. 이에 따라 임대주가 소유한 아파트 유닛을 시장 임대 가격으로 빨리 전환하려고 세입자를 괴롭혀 쫓아내려고 하는 부작용이 빈번히 발생한다.

MCI와 IAI 폐지

MCI는 렌트 규제법 대상 아파트의 임대주가 주요 건물 시스템을 바꾸거나 공용 시설물 (엘리베이터, 외벽 등)을 개선하고 소요된 비용을 항구적으로 집세에 반영하도록 허용하는 규정이다. IAI는 개인 아파트에서 공용 시설물을 수리하고 임대료를 인상하도록 허용하는 MCI와 유사한 규정이다. 이 규정도 악용되는 사례가 많다. 임대주가 경미한 공사만 하고 즉 실질적인 공사 효과가 미미한데도 집세를 인상하기도 한다. 또한 MCI 규정에 의거하여 임대주가 시설물 개선에 소요되는 비용을 세입자들에게 걷는 지금의 방식은 원래의 금액으로 되돌릴 수 없이 집세가 영원히 인상되는 역효과가 발생한다. 임대주가 집세 인상의 도구로 악용할 소지가 있다는 의미다.

'Vacancy Bonuses' 폐지

이 규정은 세입자가 이사를 나가면 집세를 최대 20%까지 인상할 수 있도록 허용하는 규정이다. 이는 세입자를 몰아내려는 욕심 많은 임대주에게 막대한 인센티브로 작용해 왔다. 쿠오모 주지사는 지난 재선 선거 기간에 이 규정을 없애거나 제한하겠다고 약속했지만 당선후 4년 동안 아무것도 하지 않았다. 뉴욕주 세입자 권리 연맹은 이 규정의 폐지를 요구한다.

'Preferential Rents' 유지

선호 임대료제(preferential rent)는 종종 엄청나고 급작스런 집세 상승을 초래한다. 선호 임대료는 등록된 집세가 실제 시장 가치보다 초과할 경우 할인된 집세다. 즉 임대주가 세입자를 모집하고자 임대 계약을 할 때 일반 시장 가격보다 낮은 액수로 설정하는 집세다. 문제는 세입자가 임대 계약을 갱신할 때 임대주는 렌트가이드위원회(RGB.Rent Guidelines Board)가 허용하는 가격보다 초과된 수준으로 집세를 되돌릴 수 있다는 점이다. 이런 경우 임대 계약 갱신 시 집세가 갑자기 1000달러 이상 오르기도 한다. 세입자 권리 옹호 연맹은 임대주가 임대 계약 갱신 시 선호 임대료를 취소하도록 허용하면 안 된다고 요구한다.

세입자에겐 이민 신분이나 영어 구사 능력 등의 제한 사항에 관계없이 주택 위기를 해결할 권리가 보장돼야 한다. 민권센터는 세입자를 조직하고 주택법 상담을 제공하며 커뮤니티 주민들이 주 상원과 하원을 상대로 광범위한 법률 개정안(법안 상원 6527.하원 6285) 논의에 참여하고 풀뿌리 청원 활동에도 참여하는 창구의 역할을 하고 있다.

세입자의 참여가 다가오는 미래의 주거 권리를 확보한다. 임대주는 집세 연체를 기다리지 않는다. 잘못된 법률로 인해 고통받지 않으려면 우리 스스로가 적극 행동해야 한다. 한인 밀집 거주지인 퀸즈만 하더라도 이미 주민의 상당수가 월 소득의 30%~50%를 집세로 지출하며 생계 유지에 어려움을 겪고 있는 실정이다. 주택은 인간 삶의 기본인 의식주의 중요한 한 축이다. 렌트 규제 법률들이 올바른 방향으로 개정되도록 힘을 모으자.


변선애 / 민권센터 주택 권리 컨설턴트