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15일 공동주택 공시가격 '태풍' 온다...올해 서울 상승률 30% 넘을까

[한국 중앙일보] 기사입력 2019/03/02 07:51

15일부터 1300여만가구 예정가격 열람
지난해 아파트값 상승률 역대 최고 못 미쳐
공시가격 현실화, 고가 주택 변동률이 변수
감정원 직원당 2만4000여가구 조사하고
산정 비용은 가구당 1300원 들어

[안장원의 부동산 노트]



오는 3월 15일 전국 1300여만 가구의 공동주택 예정 공시가격이 열람에 들어간다. 앞서 발표된 표준 단독주택 등과 마찬가지로 역대 최고 상승률을 보일지 관심을 끈다. [연합뉴스]





3월 중순 주택시장에 또 하나의 태풍이 몰려온다. 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택) 공시가격이다. 정부는 3월 15일부터 4월 4일까지 올해 공동주택 예정 공시가격을 열람하고 의견청취를 할 예정이다. 결정 일자는 4월 30일이다.

시장은 이미 표준지와 표준 단독주택 공시가격의 충격을 경험한 터여서 촉각을 곤두세우고 있다. 아파트로 대표되는 공동주택이 주택시장의 중심축이어서 공동주택 공시가격 위력에 따라 시장이 요동칠 수 있기 때문이다.


관심은 공동주택 공시가격 상승률이 표준지와 표준 단독주택과 마찬가지로 역대 기록을 갱신할 것이냐에 쏠린다. 공동주택 공시가격을 발표하기 시작한 2005년 이후 최고 상승률은 2007년 전국 22.8%, 서울 28.5%였다.

공동주택 공시가격 변동률은 공동주택의 80% 정도를 차지하는 아파트에 달렸다. 2007년 공시가격은 2006년 1년간 가격 변동을 반영한 것이다. 2006년 아파트값은 전국 13.92%, 서울 23.46% 오르며 급등을 넘어 ‘폭등’ 수준이었다.

지역적으로는 비싼 아파트가 몰려 있는 강남권의 가격 동향이 좌우한다. 공시가격 변동률은 가구별 상승률 산술평균식으로 계산하는 한국감정원 등의 집값 변동률과 다른 계산방식을 쓴다. 총액 기준이다. 가격 상승률이 같아도 비싼 집의 상승 금액이 크기 때문에 전국적으로 서울, 서울에선 강남권(강남·서초·송파구)의 변동률이 관건이다. 서울 아파트값이 2007년 7.01%, 2008년 7.12% 각각 올랐는데 공시가격은 2008년 2.8% 상승하는 데 그쳤고 2009년엔 되레 6.3% 내렸다. 2007~2008년 강남권 아파트값이 하락한 영향이 크다.



그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr





올해 공시가격 산정의 주요 기준인 지난해 서울 아파트값 상승률은 8.03%다. 2006년 이후 가장 높기는 하지만 2006년의 절반에 못 미치는 수준이다. 강남권이 서울 평균보다 더 올랐다.

지난해 상승률로 보면 역대 최고 기록을 갈아치울지 확실하지 않지만 정부의 공시가격 현실화가 변수다. 지난해 단독주택 상승률(서울 6.59%)이 2006년(12.13%)의 절반 수준이었지만 올해 표준 단독주택 공시가격 상승률(17.75%)은 2007년(9.12%)의 두 배에 가깝게 치솟았다.

정부는 표준지와 표준 단독주택에서 보였듯 ‘고가’부터 단계적으로 시세 반영률을 높일 방침이다. 표준 단독주택에선 전체의 1.7%를 차지하는 시가 15억원 초과를 고가 기준으로 제시했다.


공동주택 공시가격에선 공시가격 9억원 초과가 고가의 기준이 될 가능성이 크다. 지난해 공시가격 기준으로 9억원 초과는 전국의 1.09%(서울 5.51%)였다. 강남권 46만7200가구에서 네 가구 중 하나꼴인 11만4756가구가 9억원이 넘었다. 전국 9억원 초과 14만675가구의 82%다.

허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 “그동안 공동주택 공시가격 현실화율이 단독주택이나 토지보다 상대적으로 높아 고가 표준 단독주택 등만큼 급등하지는 않아도 지난해 시세 상승률보다는 높을 것”으로 내다봤다.

올해 공동주택 공시가격 산정에 난제가 있다. 공시가격 산정의 주요 자료가 실거래가격인데 지난해 12월 거래가 급감해서다. 공시가격은 1월 1일 기준 가격으로 기준 시점에 가까운 12월 가격이 중요하다.

주로 12월 계약을 신고한 지난해 12월~올해 1월 아파트 실거래신고 건수가 전국 6만4000여 가구, 서울 4200여 가구로 금융위기 직후인 2008년 같은 기간(전국 5만2000여 가구, 서울 4000여 가구) 이후 가장 적다. 서울 거래량은 지난해 같은 기간(1만8422가구)의 4분의 1도 되지 않는다. 강남권 고가 단지는 지난해 9·13대책 이후 거래가 끊기다시피 했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “정부 대책 뒤 고점에서 거래 없이 호가가 내리던 시점이어서 적정가격을 산정하기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

업계는 올해 서울 공동주택 공시가격 상승률이 20%는 넘을 것으로 본다. 역대 최고가 되려면 30%가량 돼야 하는데 지난해 연말 가격 하락세가 얼마나 영향을 미칠 지가 변수다. 실거래가격 하락 없는 호가 약세를 어떻게 반영할 지다.



그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr





공시가격의 정확성은 올해도 도마 위에 오를 것으로 예상된다. 단독주택이나 토지보다 거래가 많고 단지 중심으로 개별 가구의 차별성이 떨어지긴 하지만 일이 방대해서다.

올해 공동주택 공시가격 산정 대상은 1338만 가구 정도로 지난해보다 50만 가구 가량 늘었다. 인력은 지난해와 같이 한국감정원 직원 550명이다. 1인당 2만4300가구다. 지난해보다 900가구가량 일이 늘었다.

공동주택 공시가격 조사에 들어가는 비용은 지난해 기준으로 170억원이었다. 가구당 1300원 정도다. 올해도 비슷하다.

표준지는 필지당 7만4200원을 들여 감정평가사 1인당 808필지를, 표준 단독주택은 가구당 비용 5만3300원으로 감정원 직원 1인당 500가구를 각각 조사했다.

지난해 공동주택 공시가격 최고 가격은 서울 서초구 서초동 트라움하우스 5차 전용 273.64㎡ 68억5600만원이었고 최저는 전남 고흥군 전용 13.21㎡ 300만원이었다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr



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