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부동산 투자 최우선 과제 '기후 위험 평가'

이재호 객원기자
이재호 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2019/03/07 부동산 3면 기사입력 2019/03/06 15:03

ULI 런던 컨퍼런스 보고서

글로벌 부동산 투자 관리회사인 ULI와 하이트만이 새로운 보고서에서 기후변화 리스크가 부동산 투자에서 최우선 과제가 됐다고 밝혔다. 폭우로 나무가 쓰러진 샌타바버러의 아파트.

글로벌 부동산 투자 관리회사인 ULI와 하이트만이 새로운 보고서에서 기후변화 리스크가 부동산 투자에서 최우선 과제가 됐다고 밝혔다. 폭우로 나무가 쓰러진 샌타바버러의 아파트.

위험 파악 후 완화 전략 필요
보험 업계와 협력 '유비무환'
데이터 이용 투자 효율 높여


글로벌 부동산 투자 관리회사인 ULI와 하이트만은 새로운 보고서를 통해 기후변화의 영향과 투자 위험에 대한 업계의 이해가 절실히 요구된다고 밝혔다. 특히 정확한 위험을 파악하고 사전예방 조치로 위험을 완화하는 전략을 사용하여 투자를 결정해야 한다고 강조했다.

이 전략에는 직접적인 재난 뿐만아니라 법 규정의 변화, 자원의 가용성, 지역 선택 등의 평가사항이 포함된다. 물리적인 기후 위험과 위험 완화 전략은 운영비가 많이 들고 프로퍼티의 투자가치 하락 등 부동산 가치에 큰 영향을 미치기 때문이다. 이 보고서는 최근 런던에서 개최된 ULI 콘퍼런스에서 유럽, 북미, 아시아 지역의 25명의 투자자와 투자매니저들의 발표를 통해서 마련됐다.

ULI 글로벌 CEO 에드워드 월터는 "기후변화의 위험에 대한 이해와 완화전략은 부동산 투자에 있어서 복잡하면서도 시시각각 변화하는 도전적인 과제"라고 말하고 "해수면 상승과 온도상승에 따른 폭염 스트레스는 개인 재산뿐만 아니라 도심 전체에 걸쳐 광범위하게 적용되는 위험 요소"라고 밝혔다.

그는 또 "이 보고서는 하이트만과 ULI 멤버들이 정확한 측정과 완화전략을 개발하기 위해 이 문제에 우선순위를 두고 있다는 것을 보여준다. 프로퍼티 포트폴리오와 도시 전체에 대한 포트폴리오 구축은 투자 경쟁력을 유지하는데 중요하다. 기후 리스크가 부동산 업계의 최우선 과제가 됐다"고 강조했다.

하이트만 CEO 모리 토너랠리는 "투자자와 투자 매니저들 사이에서 기후변화의 위험을 평가하고 기후 변화의 잠재적 영향력을 파악하려는 시도들이 현재 부동산 업계에서 크게 주목받고 있다. 기후 변화와 관련된 정확하고 예측 가능한 데이터들이 이용 가능해짐에 따라 기후변화의 위험을 투자에 적용하고 포트폴리오 구성에 이용하려는 시도들이 늘고 있다. 궁극적으로 우리는 이 데이터가 부동산 업계 전반에 걸쳐 투자효율을 높이는데 기여할 것이라고 본다"고 말했다.

보고서에 따르면 부동산 업계가 기후변화를 관리하고 이해하기 위해 보다 진보된 전략을 개발하기 시작했으며, 기후변화에 대한 단기적이고 재정적 위험의 대부분은 보험에 의지하고 있는 것으로 나타났다.

보험은 위험지역에서 유효하지만 보험을 들었다고 해서 자산이 감소하는 하는 것을 막지는 못한다. 투자자와 투자 매니저들 사이에서는 보험 비용과 함께 기후 위험을 투자 프로세스에 넣으려는 다음과 같은 움직임이 늘고 있다.

첫째, 현재의 포트폴리오와 앞으로 인수할 프로퍼티 대한 물리적 위험 분석.

둘째, 기후변화를 자산 실사 및 다른 투자 결정 프로세스 과정에 통합.

셋째, 위험에 처한 자산의 물리적 조치 및 위험완화 전략 시행.

넷째, 특정 자산에 대한 위험 완화조치에 직접투자 하기 등 다양한 전략 세우기.

다섯째, 지역 회복 을 위해 로컬 정책 입안자와 협력 등이다.

보유한 자산이 기후변화에 직접적으로 영향을 받는지 여부와 상관없이, 투자자들은 기후변화로 오히려 투자효과를 볼 수 있는지와 투자물에 대한 책임의 한 부분으로서 인식하고 있다고 보고서는 지적했다.

보고서는 또 초기에는 기후변화에 대한 지식을 습득하고 인식을 확산시키기 위해 무작정 자원을 투입했지만 시간이 지날수록 방법이 더욱 정교해지고 있다.

향후 부동산 업계에서는 기후변화에 대한 보다 정교한 가치 영향 평가가 필요하다. 위험에 대한 질적인 이해보다는 정량적으로 미래를 결정을 할 수 있어야 하며, 완화전략에 투자함으로써 잠재적 투자 수익률을 높일 수 있어야 한다고 강조했다.

덧붙여 기후변화에 대한 위험인식이 확산되고 있지만 인터뷰 대상자들의 어느 누구도 매력적인 투자시장을 버리지는 못하고 있으며, 물리적 위험이 도사리고는 있지만 합리적이고 똑똑한 방법으로 투자할 필요성이 있다는 것을 강조했다.

기후 위험은 투자 매니저나 기관투자가들에게 다양한 관점으로 포트폴리오를 검사하게 하고 있다. 이러한 검사는 해수면 상승, 홍수, 폭우, 물부족, 폭염, 산불, 허리케인 등 자연재해로 인한 피해를 파악하는데 도움이 되고 있다. 여기에는 건물 세입자의 비즈니스 중단, 자산의 훼손으로 인한 운영경비 증가 등의 단기적 고려사항도 포함된다.

이 보고서는 하이트만이 첨단 기후 지도와 부동산 데이터를 결합하여 어떻게 기후 위험을 관리하는지 보여주고 있다. 기술 제공업체는 과학적인 기후모델을 이용하여 장기적인 기후변화의 영향과 위험도, 극한 기상현상과 산업파괴의 상관관계 등을 보여준다. 또 이미 기후위험에 노출된 자산에 대해 하이트만이 이러한 분석을 어떻게 이용하는지도 보여주고 있다.

기후 위험에 대한 평가는 글로벌 프로퍼티 포트폴리오를 작성하는데 기여한다. 위험도가 높아지면 인수를 제한하고 특정위험에 처한 자산을 매각함으로써 균형을 맞출 수 있다.

결론적으로 부동산 업계는 기후변화가 자산과 마켓 유동성에서 향후 어떤 영향을 미칠 수 있는지, 물리적인 기후 위험이 미치는 가격 영향을 이해해야 된다. 다음의 몇가지 단계가 인식을 높이기 위한 방법이다.

첫째, 투자자들에게 기후변화에 대한 인식을 높이고 변화를 도모할 수 있도록 연간 혹은 분기별 리포트에 기후 위험에 대한 분석을 추가한다.

둘째, 자산의 유동성과 가치, 기상 예측에 대한 패턴을 이해하기 위해 빅데이터를 이용한다.

셋째, 보험업계와 협력하여 데이터를 이해하고 기후변화가 보험료와 보험커버에 어떤 영향을 미치는지 지식을 습득한다.

넷째, 도시 차원에서 물리적 위험완화 전략을 수행하고 지원하기 위해 로컬 지도자들과 협력한다.

위험이 높은 자산에 대한 가격 하향조정은 자본을 특정 위험이 덜한 장소와 다른 자산으로 전환하는 방법이 될 것이다. 이러한 과정은 준비가 안된 투자자들에게는 고통이 되겠지만 준비가 된 투자자들에게는 투자성과를 올릴 잠재력으로 작용할 것이다.

미국의 10대 자연재해

◆산불: 서부지역에서는 매해 여름 대형산불이 발생한다. 며칠 만에 수 만 에이커를 파괴한다. 작년 11월에도 캠프파이어, 울시파이어, 힐파이어 등 대형 산불이 발생, 가옥이 불타고 이재민이 발생했다. 자연 환경 뿐만아니라 인명과 재산 피해를 입히는 대표적 자연재해다.

◆가뭄: 가뭄은 농업과 관련 산업에 큰 영향을 주고 있다. 특히 가뭄으로 인하여 물값이 지속적으로 상승하고 있다.

◆지진: 캘리포니아를 비롯 앨라배마, 일리노이주에서도 지진이 발생한다. 인명피해는 크게 없지만 재산 피해는 막심하다.

◆토네이도: 캔자스, 네브라스카, 아이오와, 미주리, 사우스다코다 지역이 주로 토네이도 영향을 받는 주다. 2013년 11월에는 일리노이주에도 토네이도가 강타한 적이 있다.

◆허리케인: 허리케인이 항상 육지로 상륙하는 것은 아니지만 멕시코 만과 대서양 연안을 따라 해마다 가정과 기업에 엄청난 피해를 입히고 있다.

◆기타: 홍수, 폭염, 겨울의 혹한, 화산 등으로 인한 재산 피해액은 천문학적 숫자를 기록하고 있다.

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