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[부동산 가이드] 유닛 프로퍼티 투자

켈리 김 / 뉴스타부동산 라크라센타 에이전트
켈리 김 / 뉴스타부동산 라크라센타 에이전트

[LA중앙일보] 발행 2019/03/14 부동산 7면 기사입력 2019/03/13 14:44

유닛 수 따라 다운페이·융자 한도 달라
로케이션·공실률·조닝 등 꼼꼼히 따져야

멀티 유닛을 구매하여 주인이 살고 다른 유닛들은 렌트를 주면 모기지 페이먼트의 부담도 줄고 모기지 상승으로 인한 수익률도 기대해 볼 만하다.

또한 성인 자녀와 함께 거주하는 가정이라면 서로의 프라이버시를 존중하는 방법도 필수라고 할 수 있다. 그러면 멀티 유닛은 무엇인지 싱글 유닛과의 차이 융자와 현명한 구입 방법에 대해 알아보도록 하자.

먼저 멀티 유닛(MDU)에는 듀플렉스(Duplex) 트리플렉스(Triplex) 포어플렉스(Fourplex)가 있는데 이는 가장 이상적인 투자 사이즈이고 5유닛 이상은 커머셜로 구분되기 때문에 첫 투자자에게는 어려운 점이 많으리라 생각된다.

멀티 유닛과 싱글 유닛의 차이는 인컴 창출과 공실률의 차이다. 싱글 유닛의 경우 주인이 거주를 하는 동안은 인컴이 생기지 않지만 멀티 유닛의 경우는 주인이 한 유닛에 살아도 다른 유닛에서 인컴이 창출되기 때문에 싱글 유닛보다 재산 증식 속도가 더 빠르다.

또한 싱글 유닛의 투자자인 경우 만약 임대인을 찾지 못하고 투자 부동산에서 돈을 벌기보다 잃기 시작하면 100%의 공실률을 갖게 된다. 반대로 멀티 유닛의 경우 공실률과 현금 흐름과 관련하여 위험이 덜하다. 공실률은 모든 부동산 투자자를 괴롭히는 일이지만 멀티 유닛이 100% 공실률을 갖는 것은 거의 없다.

멀티 유닛도 FHA(연방주택국)나 VA(Veterans Affairs) 융자가 가능한데 FHA 융자의 경우 다운페이를 집값의 3.5%만 하면 되고 VA의 경우 다운페이가 전혀 필요 없다.

일반 융자의 경우는 기준이 좀 높아서 2유닛 경우는 15% 3유닛과 4유닛의 경우는 25% 이상의 다운페이를 해야 융자가 가능하다. 15%를 다운하고 2유닛의 부동산을 구매할 경우 모기지보험(PMI)이 발생하기 때문에 반드시 고려하고 융자를 상담하기 바란다.

2유닛의 경우 최대 융자 금액은 93만300달러 3유닛의 경우 112만4475달러 4유닛의 경우 139만7400달러다. 또한 투자자가 한 유닛에 거주할 경우와 투자만 할 경우 이자가 달라질 수 있는데 거주일 경우 주 거주지(Primary Residence)로 간주해서 이자가 그냥 투자자와 비교해서 낮아질 수 있고 세금 보고와 사이드 인컴이 충분해야 이자가 된다. 그냥 투자만 할 경우는 이자가 약간 높아지는데 혹 투자자가 인컴이나 세금 보고가 적다면 이걸 더 추천한다.

그러면 멀티 유닛을 구입할 최적의 장소는 어디일까? 가장 중요한 요인은 인구다. 이러한 장소에서 유닛 프로퍼티를 고를 때는 목표를 확실히 세워야 한다. 사이즈 원하는 유닛 개수 컨디션 로케이션 등. 그리고 예상되는 지출과 예상치 않은 지출을 감안해 예산도 생각해야 한다. 또한 구입하려는 프로퍼티의 임대료 명세표(Rent Roll)는 어떤지 밀린 렌트는 없는지 확인해야 한다.

유닛을 고를 때는 싱글 하우스를 매매해서 인컴 유닛으로 바꾸는 방법과 이미 지어진 멀티 유닛을 구입하는 방법이 있다. 다만 싱글 하우스를 구입할 때 2유닛 이상 가능한 조닝인지 꼭 확인하여야 한다.

▶문의: (213)808-2984

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