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'급매' 거래만 반짝…아파트 거래 아직 눈치보기

[한국 중앙일보] 기사입력 2019/03/18 16:02

[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(11)
지난주 한국감정원에서 발표된 ‘주간 아파트 매매가격 동향’을 살펴보면 서울의 경우 18주 연속 하락한 것으로 나타났다. 최근 부동산 시장 동향 관련 기사는 아파트 거래절벽, 매매가격 하락, 전세가 하락 등 부정적 내용이 많다. 그렇다면 아파트 가격은 정말 내려가고 있는 것일까.




시도별 아파트 매매가격지수 변동률. [출처 한국감정원]






공인중개사 사무소에 들러보면 급매 가격의 매물은 구경하기 힘들어 고점보다 몇억 원 떨어진 거래가 심심치 않게 이뤄진다는 기사를 무색게 한다. 왜 이런 괴리가 생기는 걸까.

급매로 거래되는 눈치 보기 장세
일반적으로 부동산 하락기에는 호가를 낮춘 매물이 지속해서 쌓이면서 가격이 하락하는 양상이 나타난다. 하지만 최근 부동산 시장의 경우 부득이하게 매각해야 하는 매물만 급매로 거래되는 반면 기존 매물의 호가는 큰 변동이 없이 유지하고 있는 상황이라 할 수 있다.

매도자는 아직 가격을 낮추면서까지 팔려고 하지 않은 데 반해 매수자는 하락하기를 기다리는, 매매가 심리적으로 힘겨루기 중인 전형적인 눈치 보기 장세로 보인다.

요즘 가격 조정이 커지고 있는 것은 주로 재건축아파트 단지다. 재건축 아파트는 투자수요가 많은 대표적 상품인데, 지난해 9·13대책으로 유주택자의 대출을 제한함에 따라 투자수요의 진입이 차단된 영향이 크다.




위에서 보는 바와 같이 재건축 아파트의 경우 실제 하락된 가격에 거래가 이루어졌지만 실수요층이 두터운 경우 아직 하락된 가격으로 거래되지 않고 있다.






반면 실거주 수요가 탄탄한 지역과 단지는 기존의 시세를 유지하거나 소폭 조정에 그치고 있는 것으로 보인다. 대세 하락기에 접어들었다 보기에는 아직은 시기상조인 이유다. 재건축 아파트는 보유세의 기산시점인 6월 1일 전까지 가격조정이 이어질 가능성이 커 보이며 일반 아파트는 당분간 약보합세가 지속할 것으로 예상한다.

그렇다면 향후 부동산(아파트)시장은 어떻게 흘러갈까. 사람들은 하락에 많은 비중을 두고 있는 부동산 기사를 보편적인 시장의 흐름으로 착각하기 쉽다. 최근 거래가 급속히 줄어든 모습만으로 본격적인 하락기에 접어들었다고 섣불리 판단해서는 안 될 것이다.

장기적으론 하락 안정세 가능성
물론 장기적으로 하락 안정세로 갈 가능성 점점 커지고 있는 것은 사실이나 풍부한 현금 유동성과 실수요층의 내 집 마련 욕구로 미루어 매수심리만 회복한다면 단기적으로 시장의 흐름이 바뀔 여지도 존재한다.

아울러 최근 부동산 시장은 지역에 따라 편차가 커지고 있다. 각자 따로 가는 시장이다. 따라서 실수요자의 경우 기사에 일희일비하지 말고 희망하는 지역의 시세 흐름을 면밀히 살펴보고 의사결정을 해야 할 필요가 있다. 투자자는 언제든지 시장에 참여할 수 있지만, 실수요자는 매수 기회를 놓치면 2~3년 후를 기다려야 하기 때문이다.

최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr













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