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'SB 50 법안' 가주 주택난 해소할까

안유회 기자
안유회 기자

[LA중앙일보] 발행 2019/05/02 부동산 2면 기사입력 2019/05/01 16:30

주상원 위원회 잇달아 통과

가주 주택난의 근본적인 문제로 꼽히는 공급 부족을 해소하기 위해 나온 SB 50 법안을 둘러싸고 찬반 논쟁이 계속되고 있다. [중앙포토]

가주 주택난의 근본적인 문제로 꼽히는 공급 부족을 해소하기 위해 나온 SB 50 법안을 둘러싸고 찬반 논쟁이 계속되고 있다. [중앙포토]

"조닝 규정 변화 우려…정체성 깨고 교통·주차난 유발"
"작지만 적정가격 주택 공급 시급…급격한 변화 없어"


스콧 위너 가주 상원의원이 발의한 SB 50 법안이 위원회를 잇달아 통과하면서 기대와 우려가 함께 높아지고 있다. 찬성자들은 심각한 가주 주택 문제의 해법 중 하나가 될 것으로 기대하고 있고 반대자들은 주택 정책에 혼선을 일으킬 수 있다고 우려한다.

SB 50은 고질적인 주택 부족 문제 해결을 위해 공급을 늘리는 방안으로 나왔다. 공급을 늘리기 위해 대중교통 정류장과 일자리가 많은 지역 공립학교 학군이 좋은 곳에 건평이 작게 해 유닛을 늘린 콘도를 5층까지 지을 수 있게 하겠다는 법안이다. 문제는 조닝 규정인데 주택 공급을 위해 단독 주택만 지을 수 있는 곳에도 5층 콘도를 지을 수 있게 하겠다는 것이 SB 50의 핵심이다. 조닝 규정까지도 바꾸겠다는 것이다.

가주에서 2025년까지 주택 350만 호가 신축돼야 주택 시장이 안정된다는 연구조사는 SB 50의 정당성을 뒷받침한다. 주택 중간 가격이 50만 달러가 넘는 상황에서 주택 공급이 부족한 상황이 계속되면서 렌트비가 치솟고 홈리스가 증가하고 젠트리피케이션이 확산하고 있다. 위너 의원은 "공화당 지지자나 민주당 지지자나 상관없이 가주민 모두가 고통을 받고 있다"고 법안 배경을 설명했다. 작지만 적정한 가격으로 살 수 있는 새집을 대량으로 공급해 주택 부족으로 발생하는 여러 문제를 해결하겠다는 의도다.

주택 건설과 강력한 세입자 보호 정책까지 지금까지 가주에서는 여러 가지 주택 문제 해법이 제시됐다.

하지만 심각한 주택 문제를 해소하지는 못했다. 위너 위원은 그 원인이 근본적으로 적절한 가격의 주택이 공급되지 않았기 때문이라고 주장한다.

SB 50의 목표는 주택 건설을 막는 불필요한 장애물을 제거하는 것이다. 개빈 뉴섬 주지사는 2025년까지 주택 350만 호를 건설하겠다고 약속해왔다. 하지만 UCLA 도시계획 전문가들은 현재의 조닝 규정으로는 280만 호 이상 건설하기 어렵다는 연구 결과를 내놓았다.

지난해에도 비슷한 법안인 SB 827이 주 상원에 상정됐으나 지난해 4월 주택교통위원회에서 부결됐다.

대중교통 정류장 인근에 5층 높이까지 콘도 건설을 허용하자는 SB 827은 단독주택 조닝 지역에서 지역 분위기를 바꾸고 교통체증과 주차난을 불러온다는 반발을 샀다. 개발사만 이익을 볼뿐 오히려 저소득층이 밀려나는 젠트리피케이션이 빨라진다는 주장도 법안 부결에 영향을 미쳤다.

하지만 SB 50은 일단 지난달 초 주택교통위원회를 통과했다. 9-1의 압도적 표 차이였다. 1년 전 SB 827이 부결된 것과 비교하면 그 사이 법안을 대하는 분위기가 상당히 바뀌었음을 보여준다.

물론 여전히 법안에 반대하는 이들은 적지 않다. 가장 큰 반대 이유는 가주의 거주 지역 조닝 규정 기준이 바뀌기 때문이다. 현재 조닝 규정에 따르면 단독 주택 지역에 다른 형태의 주택을 짓는 것은 불법인데 이런 조닝이 가주 내 주거지역의 약 80%에 이른다.

이 규정 때문에 약 70%가 단독주택 건축만 가능했던 LA와 샌프란시스코는 결국 외곽으로 거주지역이 확장될 수밖에 없었다. 하지만 SB 50은 이런 지역이라 해도 유동인구가 많은 대중교통 정류장이나 일자리가 몰려있는 곳에서는 같은 건평에도 유닛이 많은 고층 건물을 건축할 수 있게 한다.

법안이 통과되면 외곽으로 퍼져나가지 않고도 주택을 늘릴 수 있다. 이 때문에 단독주택 지역에서 반대가 강하다.

전문가들은 필요한 주택 수와 건설 가능한 주택 수도 중요하지만 정서적 요인이 법안 통과에 더 중요할 수 있다고 주장한다. 교외 지역 주민은 이 법안이 지역의 자율성을 파괴하고 정체성을 위협할 수 있다는 불안감을 느끼고 있다. 로컬 정부도 공급을 포함해 독자적인 주택 정책 권한을 약화할 수 있다고 우려한다. 결국 교외주택이 많은 가주의 특성을 어떻게 잘 살리고 인정하느냐와 주택 정책에 대한 로컬 정부의 권한을 얼마나 확고하게 보장하느냐가 중요하다.

이런 우려를 반영하듯 SB 50은 내용이 비슷한 SB 4를 흡수해 내용을 개정했다. 인구 60만 이상 카운티에서만 시행한다고 법안 내용을 바꾸었다. 또 인구 5만 명 이하의 해안 지역과 화재 위험이 높거나 역사적 보존 지역도 예외로 규정했다.

지역적 특성이 도시지역보다 강한 준교외 지역과 농촌 지역을 제외해 반대 의견을 수용했다. 도시 지역에서도 버스 정류장 범위를 축소하고 기차역에서 떨어진 거리에 따라 구체적인 층수를 규정해 세분화시켰다. 또 4유닛 주택에도 인센티브를 주도록 했다.

지금까지 모호한 규정을 비판받던 SB 50은 개정안을 내놓으면 행정재정위원회를 통과해 세출위원회로 넘어갔다. 세출위원회를 통과하면 전체 회의 표결만 남게 된다.

SB 50이 지지세를 넓히며 위원회를 잇달아 통과했지만 반대는 여전히 남아있어 전체 회의 통과는 지켜봐야 한다. 특히 고소득 지역과 로컬 정부의 정책 결정자들 사이에서는 반대가 높은 편이다.

대중교통과 일자리 학군이 좋은 고소득 지역에 작은 유닛이 조밀한 주택 건설이 많아지는 것에 우려가 대표적이다. UC버클리는 이 법안이 샌프란시스코 지역에서 시행될 경우 발생할 영향을 분석한 연구 보고서에서 우려는 이해하지만 공포심은 경계해야 한다고 지적했다.

예를 들어 법안 반대자들이 가장 두려워하는 것은 이웃들이 건설사에 집을 파는 것인데 이것은 위협보다는 기회가 될 것이라고 보고서를 내다봤다. 보고서는 신축은 개발이 안 된 채 방치된 택지에 10~20유닛 정도 규모의 건물이 들어서는 정도일 것이며 대중교통 주변 지역에 조밀한 주택이 들어서는 과정도 천천히 진행될 것이라고 내다봤다.

이 정도 개발은 커뮤니티를 위협하는 것이 아니라 활성화되는 기회로 볼 수 있다는 것이다. 일부에서 법안이 시행되면 어느 날 갑자기 기존의 집을 밀어내고 새로운 동네가 들어설 수 있다는 공포심을 갖고 있지만 현실과 거리가 있다는 진단이다.

이 법안을 둘러싼 논쟁이 계속되면서 다른 지적도 제기됐다. 법안이 시행되면 건설사들이 일제히 뛰어들 것처럼 보이지만 건설사들은 기본적으로 가난한 동네보다 부자 동네에서 이익을 얻고 싶어한다는 주장이다. 또 법안 통과와 상관없이 느린 건축 허가 과정 로컬의 조닝 규정 변경 같은 실질적인 문제도 해법을 찾아야 한다는 것이다.

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