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호텔·커머셜 투자 점검사항…비용·책임소재 파악하고 여유자금 필수

이재호 객원기자
이재호 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2019/05/02 부동산 3면 기사입력 2019/05/01 16:34

능력 있는 관리직원 고용
렌트 관련 로컬 법규 파악
건물 정기적으로 유지보수

호텔 등 상업용 부동산은 문제가 자주 발생하므로 보조 매니저를 두고 재정적으로 여분을 갖고 있어야 한다.

호텔 등 상업용 부동산은 문제가 자주 발생하므로 보조 매니저를 두고 재정적으로 여분을 갖고 있어야 한다.

호텔이나 커머셜 프로퍼티에 첫 진출한 투자자들은 무엇을 어떻게 진행해야 하고 투자손익에 대해 잘 알지 못할 수 있다. 호텔이나 상업용 건물은 단순히 벽돌로 지어진 빌딩 이상의 것이다. 이러한 시스템 운영하는 투자자들은 종종 사람과 프로퍼티를 함께 관리해야 하는 독창적인 비즈니스 영역에 발을 디딘 것이다.

포브스 부동산 카운슬에서 호텔이나 상업용 부동산을 인수하는 투자자들을 위해 필수 점검 사항들을 10가지로 요약했다.

1. 당신의 강점에 집중하라.

상업용 부동산 관리에 익숙하지 않은 사람들은 외주를 주거나 능력 있는 관리직원을 고용해야 한다. 조력자를 고용하는 것은 투자자가 자신의 강점에 집중하고 비즈니스 규모를 확장하는 등 수많은 이점을 제공한다. 최대한의 수익과 최대의 성과를 내기 위해 자산을 관리하는 일은 전문기술이므로 프로퍼티를 구입하기 전에 반드시 고려해야 한다.

2. 충분한 시간을 두고 확인하라.

많은 사람들이 비용을 파악하는데 걸리는 시간과 그것의 책임소재를 파악하는 일을 과소평가한다. 트리플 넷 리스에서 테넌트가 모든 것을 지불하지만 소유주는 모든 비용 중에서 자신의 역할분담금이 얼마인지 알고 있어야 한다. 즉 유틸리티가 어떻게 분할되는지 주차장을 어떻게 유지 보수하는지 건물 외부는 누가 유지 보수하는지 등을 모두 파악해야 한다.

3. 돌발상황을 예상하라.

세심하게 계획을 세우더라도 예상치 못한 일이 발생할 수 있다. 새로운 관리자가 해야 할 가장 중요한 일은 돌발상황을 미리 대비하는 일이다. 운영 측면에서 잠재적인 문제를 미리 알아채고 빌딩 컨틴전시를 위한 일정 및 비용을 편성하여 중요한 예산이나 일정이 촉박하지 않게 처리해 해나가야 한다.

4. 많은 부분을 백업하라.

호텔이나 커머셜 부동산은 문제가 자주 발생한다. 여러 파트의 보조 프로퍼티 매니저를 두는 것이 중요하다. 재정적 여분도 필요하다. 상업용 부동산의 마모는 일반 주거지에 비해 10배 가깝다. 드라이월이나 페인트를 매주 정기적으로 유지 보수해야 한다.

5. 로컬 법규를 파악하라.

아파트 투자가의 경우 로컬 카운티 주 정부의 세입자 규정을 철저히 검토해야 한다. 시큐리티 디파짓 규정은 어떤지 퇴거 규정은 어떤지 알고 있어야 한다.

6. 분석 감사 및 비용 비교

매니지먼트를 인수할 때 모든 공급업체와 비용을 분석해야 한다. 비용차이가 매우 클 수 있으므로 공급업체별로 3~5개의 견적을 받아야 한다. 예를 들어 사인판 수리를 하는데 최고 견적은 6만 달러였다. 그러나 실제로 1만5000달러에 수리가 가능한 일이었다.

7. 충분한 여유자금을 확보하라.

모든 것은 생각보다 비용이 더 많이 들고 생각보다 오래 걸리고 생각보다 이익은 적게 들어온다. 그래서 상당한 여유자금이 필요하다. 세입자가 렌트비를 늦게 낸다든지 긴급 경비가 발생하더라도 비용을 충당할 수 있어야 한다. 이러한 자금은 라인오브크레딧 파트너 부동산 신디케이션을 통해서 충당할 수 있다.

8. 누구에게 언제 전화를 걸지 리스트를 정하라.

프로퍼티를 관리하기 위해서는 필요할 때에 누구에게 전화를 해야 할지 알아야 한다. 문제가 있을 때 누구에게 전화를 해야 하는지 비용은 어떻게 되는지 알아야 한다. 많은 사람이 필요할 수도 있다. 업자들의 리스트를 확보해두어야 한다.

9. 독특한 경험을 제공하라.

아파트 사무실 빌딩 호텔 등을 관리할 때 거주자들에게 독특하고 긍정적인 경험을 제공하는 것이 중요하다. 거주자들이 주변에서 풍부한 경험을 추구하므로 자신의 프로퍼티를 차별화하는 것이 점점 어려워지는 시대다. 기술을 도입하면 도움이 될 수 있다. 그러나 액티브한 장소를 만드는 것이 커뮤니티의 가치를 높이는 열쇠다.

10.객실 요금과 투숙률의 균형을 맞춰라.

호텔과 기타 다른 유형의 부동산과 차이점은 호텔의 객실은 유효기간이 24시간이라는 사실이다. 호텔 운영자는 매일 방을 재판매해야 한다. 방이 하루 비면 다시 회복할 수 없다. 따라서 수익관리에 대한 전문지식이 필요하다. 수익 혹은 객실당 매출(RevPAR)을 극대화하기 위해 객실 투숙률과 객실 요금 간의 균형을 유지해야 한다.

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