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[부동산 이야기] 아파트 투자와 세금 혜택

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장  

[LA중앙일보] 발행 2019/05/30 부동산 7면 기사입력 2019/05/29 17:16

수리비·여행경비 등 관리비 인정 세금 혜택
'1031 교환'은 더 큰 아파트 사면 세금 유예

부동산을 투자용으로 장만하면 상가나 아파트 오피스 건물 창고 등 어떤 종류라도 매달 임대수입이 생기고 특별한 변수가 없는 한 가격이 올라 투자자의 자산이 늘어난다.

가끔 시기가 맞으면 부동산 가격이 급등하는 경우도 있다. 그뿐인가. 부동산을 구입할 때 부동산 가격의 30~50%만 있어도 나머지는 은행에서 융자를 얻어 해결할 수 있다. 이것을 지렛대 효과라고 부르는데 부동산 투자의 가장 큰 매력의 하나다.

지난 몇 년간의 경험에 의하면 100만 달러짜리 아파트를 35만 달러 다운하고 샀는데 3년 후에 아파트 가격이 135만 달러가 되는 경우도 종종 있다. 실제 투자 금액의 100% 이익이 발생한 것이다. 그러므로 경험이 많고 성공적인 투자자일수록 요즘같이 은행 이자율이 낮아 상대적으로 수익률이 높아질 때는 굳이 융자할 필요가 없어도 최고의 투자 수입을 내기 위해 융자를 하여 부동산을 구입하고 남은 돈으로 다른 부동산을 찾는 경우가 많다.

부동산 투자는 이외에도 여러 가지 혜택을 볼 수 있다. 소유 부동산에서 발생한 소득과 다른 수입이 많은 전문직 고소득자들이 걱정하는 세금 문제도 부동산 투자를 통해 공제 혜택을 받을 수 있다. 매달 내는 융자 페이먼트의 이자도 세금 공제가 된다.

국세청(IRS)은 투자용 부동산의 소유를 비즈니스의 하나로 보기 때문에 부동산 관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제할 수 있다. 수리비는 물론 부동산에 관련된 여행 경비 교육비 유틸리티 등 모든 비용을 공제할 수 있다.

국세청은 또 땅을 제외한 건물 부분을 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제할 수 있게 한다. 매년 하는 감가상각 이후의 부동산의 가치를 그 이전과 비교해 5~15% 하락한 것으로 간주해 세금을 내게 되니 감가상각을 한 부동산은 그만큼 세금을 적게 내게 된다.

많은 사람들에게 경제적 부를 안겨준 1031 교환(Exchange)도 혜택이다. 국세청(IRS) 세법 중에 1031 조항에 의하면 모든 투자 부동산은 세법 조항에 맞는 조건으로 교환을 했을 경우 판매 후 발생된 이익에 관한 세금(Capital Gain Tax)의 납부를 지연시킬 수 있다.

부동산 투자를 통해 들어온 양도소득에 대한 세금 연장법인데 많은 투자자들이 작은 주택을 사서 렌트를 주다 몇 년 후에 이익을 보고 팔아 계속 세금 납부를 유예시키며 더 큰 부동산을 사는 것을 반복하여 부자가 된다. 그리고 1031 교환에 의한 세금 연장은 소유 부동산을 다시 팔 때도 다시 연장할 수 있기 때문에 그때 면제된 큰 액수의 세금을 재투자할 수 있어 자산 증식 속도가 빨라지는 것이다.

요즘 부동산 경기가 주춤해서 매물이 팔리는 기간이 길어졌다고 하나 아파트는 렌트비 상승으로 매물이 없어 구매에 어려움을 겪는 바이어들이 많다.

▶문의: (213)505-5594

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