Los Angeles

81.0°

2019.07.15(Mon)

[부동산 이야기] 성공적인 1031 교환

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장 

[LA중앙일보] 발행 2019/06/13 부동산 7면 기사입력 2019/06/12 13:08

부동산 투자이익 극대화하는 절세법
횟수 제한 없고 시장가격으로 상속도

보통 1031 교환(exchange)이라고 알려진 세법(IRC) 1031은 상업용 부동산이나 개인 투자용 부동산을 팔면서 취득한 이익을 비슷한 종류(Like-kind)의 다른 부동산을 사는 데 쓰면 양도소득세(Capital gain tax) 등 모든 납세를 지연해주는 것을 말한다.

어떤 투자자가 10년 전에 100만 달러에 샀던 아파트를 200만 달러에 팔았다면 투자 자본에 대한 수익은 100만 달러다.

이렇게 100만 달러의 자본 이득을 얻게 되면 양도소득세와 함께 그동안 세금 혜택을 받았던 감가상각비에 대한 부분(recapture)도 납부해야 하며 연방 정부와 주 정부의 각종 세금 등 40만 달러 정도의 세금이 발생한다고 볼 수 있으니 다른 부동산에 재투자하기 위한 순자산이 60만 달러밖에 남지 않는다.

그러나 1031 교환을 통해 새로운 부동산을 구입하면 모든 세금을 그해에 내지 않고 연기되므로 매각을 통해 생긴 100%의 현금을 다운해서 더 크고 이윤이 많이 발생하는 매물을 구입할 수 있다.

그러면 실제로 1031 교환에는 부동산의 종류나 보유 기간 매매 기간 등 어떤 규정이 있나 알아보자.

먼저 부동산의 용도가 투자나 임대 본인의 비즈니스에 사용돼야 한다. 그러므로 이러한 규정에서 합당한 부동산은 상가와 상가끼리는 물론 어떤 종류의 임대 부동산과 땅 상업용 부동산과 주거용 아파트로도 교환이 가능하다.

본인 거주 주택이나 렌트를 주지 않는 별장 등을 포함한 세컨드 홈 개발을 위한 부동산 고쳐서 되파는 부동산 등은 해당되지 않는다. 이러한 교환은 타주에 있는 부동산과도 가능하지만 외국에 있는 부동산과 미국 내 부동산의 교환은 가능하지 않다.

그리고 국세청(IRS)의 특별한 규정은 없지만 부동산 구입이 투자로 간주되기 위해서는 적어도 일 년 이상은 보유하고 있어야 안전하다.

가장 신경 써야 하는 것은 구입 기간의 제한이다. 1031 교환을 성공적으로 끝내려면 소유 부동산을 매각하고 난 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 선정해야 하고 그 후 135일 안에 매입이 종결돼야 하므로 총 180일을 넘겨서는 안 된다.

즉 부동산을 처분한 뒤 45일 이내에 새로 매입할 부동산을 3개까지 명시해야 하고(Property identification) 180일 이내에 새로 사는 부동산의 에스크로가 끝나야 한다

1031 교환은 평생 여러 번의 교환을 통해 계속해서 세금을 연기시킬 수 있고 자녀 등에 상속하면 이를 상속받는 당시의 시장가격으로 상속하므로 그동안 발생한 자산 가치 증가분에 대한 세금을 전혀 납부하지 않아도 되어 영구히 절세할 수 있다

부동산 에이전트를 오래 하면서 가장 보람을 느끼는 것 중의 하나가 재산을 늘려가는 고객과 함께하는 것이다. 1031 교환에 궁금한 것이 있으시면 바로 문의하십시오.

▶문의: (213)505-5594

관련기사 가주 미국 주택시장 동향 부동산 모음-2

오늘의 핫이슈

PlusNews

포토 뉴스

전문가 칼럼전문가 전체보기

HelloKTown