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집값 올랐는데…'구입' vs '렌트' 선택은?

[LA중앙일보] 발행 2019/06/26 경제 1면 기사입력 2019/06/25 20:23

부동산 전문매체 분석 관심
LA지역 중간가 주택 기준
매입 순익분기점은 5년
다운페이 등 부담은 감안

'지금이라도 주택을 구입하는 것이 나을까, 아니면 렌트로 살면서 기회를 보는 것이 좋을까?'

고민 되는 상황이지만 어떤 선택도 쉽지 않은 상황이다. 모두 장단점이 있기 때문이다.

온라인 부동산매체 커브드LA는 25일 이 문제와 관련 기사를 게재해 관심을 모았다.

UCLA의 에릭 서스맨 부동산 및 회계 부교수는 커브드LA와의 인터뷰에서 "옳고 그른 답이 없지만 심사숙고하는 것이 필요하다"고 조언했다.

이런 고민에 빠졌을 경우 온라인 부동산정보 제공업체 질로와 뉴욕타임스의 '계산기'를 활용해 보는 것도 유용하다.

질로 계산기(Zillow calculator)는 손익분기점(break-even point)을 제시해 준다. 손익분기점은 주택 매입 이후 소유주로서 얻는 누적 자산으로 인해 렌트로 거주하는 것보다 주택매입이 이익이 되는 지점을 설명해 준다. 모기지 페이먼트가 오래 될수록 주택 가치가 높아져 주택 소유주는 이익이다. 렌트비와 모기지 페이먼트가 같은 액수라고 가정하면 주택구입이 남는 장사인 셈이다. 매달 렌트비를 내고 저축하는 것보다 모기지 페이먼트를 통해 쌓이는 자산과 주택판매를 통해 얻는 수익이 크기 때문이다.

LA카운티에서 매달 2000달러의 렌트비를 내는 대신 중간가격(대략 60만5000달러) 주택을 구입한다고 가정하면 렌트비 대비 주택구입의 손익분기점은 5년 3개월이 된다. 더 비싼 주택을 구입하거나 저렴한 렌트비를 낸다면 계산은 달라진다.

같은 시나리오에서 월 렌트비가 3000달러라면 손익분기점은 2년7개월 밖에 걸리지 않는다.

하지만 월 렌트비가 1500달러인데 60만5000달러의 주택을 구입했다면 렌트비를 내는 것이 금전적으로 더 저렴하다. 지금까지 예를 든 경우는 모두 주택구입시 주택가격의 20%를 다운페이먼트했다고 가정한 것이다. 60만5000달러의 주택을 구입하면 다운페이먼트 금액은 12만 달러가 넘는다.

이에 대해 서스맨 교수는 "12만 달러의 여유자금을 가진 사람이 몇 명이나 되겠느냐?"면서 구매나 렌트 중 어떤 것이 더 나은지 묻는 질문은 구매자가 얼마나 많은 목돈이 있는지, 또 그런 큰 재정 부담을 감수할 의향이 있는지 등을 포함한 다양한 요소에 달려있다고 지적했다.

주택구입시 20% 다운페이먼트를 하지 않고도 주택을 소유할 수 있지만 그럴 경우 월 페이먼트 액수는 올라간다. 융자기관은 다운페이먼트 20% 미만 융자신청인에게 보험도 요구한다. 다운페이먼트가 액수가 적으면 주택가격 하락시 주택소유주 입장에서는 주택가격보다 빌린 융자금 액수가 더 많은 이른바 깡통주택을 소유한 상황이 발생할 수도 있다.

하지만 어떤 경우에는, 특히 너무 높은 월 렌트비를 감당하기 버거운 상황에 처한 세입자 입장에서는 낮은 다운페이먼트로 주택을 구입하는 위험을 택하는 것이 더 나을 수 있다.

뉴욕타임스 계산기는 렌트비가 너무 비싼 경우 주택구입이 더 옳은 선택일 수 있다는 것을 보여주는데 도움이 된다.

주택 구입 후 최소 5년 이상 거주할 계획이라면 이 계산기는 월 렌트비를 2425달러 이상 내는 LA 거주 세입자는 중간가격 주택을 구입하는 것이 옳은 선택이라고 보여주고 있다.

만약 모기지 금리가 인상된다면 월 페이먼트 액수는 그만큼 커지게 된다.

부동산 정보 분석업체 코어로직이 발표한 자료에 따르면 지난해 5월과 올해 5월 사이 1년 동안 LA의 주택 중간가격은 3% 상승에 그쳤다. 이 시기보다 1년 전에는 가격 인상 폭이 8.4%를 기록했다.

부동산 전문가들은 이런 현상을 종합해 현재 주택시장이 바이어에게 유리한 상황으로 이동하고 있는 중으로 파악하고 있다.

서쓰맨 교수는 결국 주택구입이냐 렌트냐를 결정하는 것은 온전히 주택을 바라보는 시각과 얼마나 거기에 오래 거주할 것인가에 달려있다고 강조했다. 그는 "재정 상태가 안정적이고 구입한 주택에서 5년 이상 거주할 계획이라면 바로 주택을 구입하는 것이 맞다"고 단언하고 "주택가격이 10년 뒤에는 지금보다 상승해 있을 것이기 때문"이라고 말했다.

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