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경제 지표 좋아도 주택시장 미래 불안

이재호 객원기자
이재호 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2019/07/25 부동산 2면 기사입력 2019/07/24 14:11

30년 고정 4%, 중간값 4% 증가 속
연말까지 판매율은 4.3% 하락 예상

일자리 증가율과 소비자 신뢰지수 등 각종 경제 지표가 좋은 상황이지만 주택 시장은 불안감을 떨치지 못하고 있다.

일자리 증가율과 소비자 신뢰지수 등 각종 경제 지표가 좋은 상황이지만 주택 시장은 불안감을 떨치지 못하고 있다.

머큐리뉴스가 가주 부동산 중개인협회(CAR)의 통계를 인용하여 보도한 가주의 올 후반기 시장의 예측 내용을 요약한다.

CAR가 7월에 2019년 시장 예측 발표를 할 때, 담당 경제학자들은 미국이 경제 회복기에 진입한 지 공식적으로 10년이 됐으며, 기록상으로 최장기의 경제적 팽창을 하고 있다고 밝혔다.

경제는 올 1분기에 GDP가 3.1%에 이르렀다. 6월 실업률은 3.7%로 55년 만에 가장 낮았다. 일자리 증가율은 1.5%였다. 소비자 신뢰지수는 여전히 높고 금리는 3.75%로 사상 최저를 기록했다. 금리는 더 낮아질 것이라는 예측이 있다.

노동시장의 강세와 소득 증가를 감안할 때, 경제학자들은 주택시장이 더 강세를 보여야 한다고 말했다. CAR의 경제학자 조던 레빈은 연방세법이 주택 소유에 대한 인센티브를 상쇄하고 있다고 말했다. 표준 공제액을 인상하고 주 및 로컬 택스에 대한 연방 공제를 1만 달러로 제한하면 주택시장에 진입하려는 동기가 훼손되고 주택 소유주가 더 비싼 주택으로 옮길 때의 인센티브가 상쇄된다고 강조했다. 재고가 증가했음에도 불구하고 주택 가격은 여전히 사상 최고 수준을 유지하고 있다. 레빈은 바이어에게 아직도 힘든 시기라고 말했다.

수석 경제학자인 레슬리 애플턴 영은 소비자 신뢰 지수가 변덕스러운 상황이라고 밝혔다. 사람들은 강한 노동시장에서도 불안감을 느낀다. 연방준비은행의 금리 조정과 유럽 및 중국의 경제 성장 둔화에 대해서도 불확실성이 존재한다.

그러나 이러한 불확실성과 부진한 성장에도 불구하고 경제학자들은 또 다른 경기 침체에 대한 고려를 하고 있지 않다. 그들은 경기 침체를 뒷받침할 만한 명백한 지표가 없다고 말한다. 소비자들은 신용카드와 자동차 대출의 적정한 수준의 부채를 가지고 있다. 요즘에 대출 환경과 주택시장은 매우 다르게 움직인다. 그들은 근본적인 불균형이 없기 때문에 2008년의 경기침체가 반복되는 것을 의심하고 있다.

CAR는 연말까지 2.4%의 GDP, 3.7%의 실업률, 실질 가처분소득의 2.4%의 증가를 예측했다. 또 연말까지 주택 판매는 4.3% 하락, 중간값은 4% 증가할 것이며, 30년 고정 이자율은 4%가 될 것으로 예측했다.

시장 자체가 균형을 잡고 있는 중이다. 낮은 재고에도 불구하고 프로퍼티는 움직이고 있다고 애플턴 영은 말했다. "프로퍼티의 가격을 정확하게 매기는 것이 무엇보다도 중요하다. 가격을 과대평가하거나 하향세인 시장을 쫓지 않도록 해야 한다. 2017년에 써먹었던 전략은 2019년에는 통하지 않는다"고 강조했다.

그는 또 "주택 구입능력 지수가 낮은 것이 가주의 아킬레스건"이라고 말하고 "가주의 주택 구입능력 지수는 32%로 전국 평균 57%에 비해 매우 낮다"고 덧붙였다. 연구에 따르면 가주에서는 평균 12만7950달러를 버는 소프트웨어 개발자나 주택을 구입할 수 있다. "아무도 여기에 살 수 없다면, 이것이 가장 큰 문제다. 주택의 공급 부족은 결국 다른 곳으로 이동하는 상황을 만들게 된다."

경제학자들은 2010년 이래 75만 명이 가주를 떠났다고 지적했다. 그들은 주택 구입능력 지수가 경제적인 문제가 될 것으로 우려하고 있다. 베이비부머보다 밀레니얼 세대나 X세대들이 조닝이나 주택 공급의 제약이 없는 텍사스 등지로 이동하고 있다. 레빈은 "가주에 있는 100개 이상의 도시들이 임대 도시로 분류됐다. 사태가 변화하지 않으면 가주 전체가 2025년까지 임대도시가 될 것"이라고 말했다.

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