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"IT 기술이 주택 경기 침체 부추길 수도"

이재호 객원기자
이재호 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2019/07/25 부동산 3면 기사입력 2019/07/24 14:14

주류언론이 보는 주택시장

IT 기술을 앞세운 '즉석 매매' 방식이 확산하면 부동산 시장이 주식 시장처럼 바뀌면 큰손의 진입이 가능해졌다는 우려가 나오고 있다.

IT 기술을 앞세운 '즉석 매매' 방식이 확산하면 부동산 시장이 주식 시장처럼 바뀌면 큰손의 진입이 가능해졌다는 우려가 나오고 있다.

매물 알고리즘으로 '즉석 구매'
주택 매매 주식 투자처럼 변화
부동산 투자 큰손들 진입 길 터


다음 주택시장 버블이 IT에서 비롯되지 않을까 하는 우려가 나오고 있다. LA타임스의 시사 해설 사이트 내용을 정리한다.

주택시장 붕괴 이후 10년이 된 지금 마우스 클릭만으로 주택을 사고팔 수 있게 됐다. 온라인 매매 습관이 지속되면 더 효율적이고 합리적인 주택 시장이 열릴 수도 있지만 막대한 거품이 될 수도 있다.

소위 즉석 구매(iBuying: instant buying) 시스템을 운용하는 회사들은 알고리즘을 이용하여 셀러에게 확정된 가격으로 주택을 제공한다. 주택은 장기 투자의 관점에서는 좋은 투자 수단이지만 여러 번의 실패의 예를 보듯이 투자자들을 괴롭히고 있다. 가장 근본적인 이유는 셀러가 잠재 바이어보다 프로퍼티에 대해 더 많은 정보를 갖고 있다는 점이다. 따라서 바이어 혹은 투자자는 신중해야 한다. 바이어에게 공개된 정보들은 도움이 되기는 하지만 장황하고 혼동스러운 경우가 많다.

이곳이 첫 번째 테크놀로지인 알고리즘이 작동하는 분야다. 알고리즘은 공개된 정보를 읽고 시장을 비교하고 타이밍을 평가하고 주변의 임대 상황을 파악하고 주택의 가치에 대한 여러 가지 요인을 분석한다. 이를 통해서 즉석 구매 툴은 가격을 즉석에서 제공할 수 있다. 작년 피닉스에서 약 5%의 주택이 즉석 구매 시스템을 통해 매매됐다. 투자자들은 이 지역에서 2만2000채의 주택을 소유하고 있다.

그러나 즉석 구매의 진정한 잠재력은 다음의 부동산 침체기에 있다. 부동산 시장이 둔화되면 즉석 판매 기회가 늘어나고 더 많은 프로퍼티가 큰 투자자의 손에 넘어갈 수 있다.

프로퍼티를 즉시 구매할 수 있는 즉석 구매는 두 번째 기술인 클릭 투 바이(click-to-buy) 기술로 이어질 것이다. 큰 투자자들이 주택시장으로 진입하는 것을 꺼렸던 이유는 거래가 복잡하고 시간이 많이 소모되기 때문이다. 그동안 소규모 부동산 투자자들은 시간을 들이고 잘 아는 이웃에게 의지하는 전통적인 방법으로 투자를 해왔다.

그러나 현재 레드핀과 같은 온라인 부동산회사는 바이어가 눈으로 볼 수 없는 곳도 쉽게 구입할 수 있도록 3D 지도나 더 나은 기술을 제공하고 있다. 각 기업의 소유 주택 재고가 많아지면 시장의 유동성을 높이기 때문에 작은 투자자들이 시장에 쉽게 진입할 수 있다.

따라서 이 두 기술은 셀러와 바이어가 서로를 찾을 수 있는 플랫폼의 일종인 '마켓 메이커'로서의 역할을 할 수 있다. 프로퍼티가 투명한 가격으로 서로 쉽게 사고팔 수 있는 자산이 되면 투자 수익은 낮지만 매우 쉽게 거래를 하게 됨으로써 투자자가 탐낼 수 있다.

자산의 수익률은 가격 대비 발생한 연간 현금 흐름으로 나눈 값이다. 주식의 경우 현금 흐름은 배당금이다. 주택의 경우 임대 소득이 여기에 해당된다. 주택 투자가들은 주택 가격 대비 임대 비율(price-to-rent ratio)이 12~15면 좋은 투자로 본다. 이는 7~9% 수익률에 해당한다. 반면에 주식의 평균 배당 수익률은 약 2%다. 이는 50이 넘는 배당금 비율(price-to-dividend ratio)에 해당된다.

주택이 주식처럼 쉽게 거래될 수 있다면 어떻게 될까? 처음에는 주택가격이 치솟을 것이다. 지난 주택시장 버블 시기에는 낮은 대출 기준이 투자자들이 주택을 쉽게 매각할 수 있게 함으로써 주택시장의 유동성을 부추겼다.

주택시장 버블의 절정기에는 평균 가격 대비 임대료 비율이 투자자들이 안전하다고 생각하는 비율을 훨씬 넘는 21로 상승했다. 그러나 주택시장에서 마켓 메이커의 존재는 수익을 주식시장 수준으로 끌어내릴 수 있으며 이것은 2000년대 초에 일어났던 주택시장 버블의 두 배나 큰 버블을 야기할 수 있다.

이 새로운 기술이 적용되면 주택 건설 시장이 어떻게 반응하는지에 달렸다. 연간 임대료의 50배가 넘는 가격에 판매되는 주택은 주택 건설에 엄청난 인센티브를 제공할 것이다. 투자는 주택 건설과 공급 확대로 이어지고 주택 가격과 임대료 하락으로 이어질 것이다. 가격 대비 임대료 비율은 여전히 높겠지만 임대료가 하락하기 때문에 결국 주택가격은 적당한 수준으로 떨어질 것이다.

반면에 주택 공급이 늘어나지 않으면 주택 가격이 상승하게 되고 투자자들은 결국 주택시장에서 소유주들을 몰아낼 것이다.

그러면 미국은 거의 임차인들의 국가가 될 것이다.

경직된 주택 공급은 또한 가격을 불안정하게 만들 것이다. 호경기에는 주택 가격은 주식시장처럼 가격이 상승할 것이고 불경기에 주택 가격은 폭락할 것이다. 이러한 변동성은 미국 경제에 영구적인 불안정을 초래하게 된다.

새로운 테크놀로지는 주택 경기를 근본적으로 변화시킬 잠재력을 가지고 있다. 주택 공급을 늘려 주택 가격을 낮게 만들 수 있으며 주택의 금융화 소유 시대의 종말과 같은 경제적 불안의 새로운 원천이 될 수 있다. 정책 입안자는 어느 시나리오가 떠오르고 있는지 주시하고 그에 대한 대책을 세워야 할 시기다.

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