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[부동산 이야기] 부동산 투자 용어

미셸 원 / BEE 부동산 부사장
미셸 원 / BEE 부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2019/08/01 부동산 7면 기사입력 2019/07/31 13:25

총수입에서 모든 지출 뺀 순수입이 중요
순수입을 쉽게 알아볼 수 있는 것이 캡

부동산 투자에 관심을 갖는 분들을 만나 보면 전문가 이상으로 관련 지식을 갖고 있는 경우도 있었지만, 전혀 문외한으로 '묻지마식' 투자를 생각하는 사람도 상당히 많아 보였다. 그래서, 부동산 특히, 임대아파트 투자에 필요한 기본 상식과 용어에 대하여 알아보자.

먼저 구입하려는 아파트의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 임대 수입, 융자를 했을 때 모기지 페이먼트 이후의 금액 정해진 수입과 예상 비용을 정확히 알아야 한다. 렌트 수입 목적의 상업용 부동산값을 정할 때 기준이 되는 정보나 용어는 아래와 같다.

우선 테넌트들이 내는 렌트와 함께 별도로 돈을 받는 세탁장과 작은 창고 여분의 주차장 등 시설에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입(Annual Gross Income)이라고 한다.

그다음에 총지출(Annual Expenses)의 정확한 산정이 중요하다. 기본적인 지출의 중요한 항목에는 재산세, 화재보험을 비롯한 보험료, 상하수도세, 공동시설에 드는 전기나 가스비, 정원 관리비, 각종 수리,비 쓰레기 수거료 관리비 등이 있다.

연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나온다. 이때 잊지 말아야 할 것이 공실률(Vacancy Rate)이다. 일 년 내내 아파트가 꽉 차 있어도 공실률을 3% 정도 잡아야 한다. 테넌트가 바뀔 경우 이사를 나가고 들어올 때 생기는 며칠간의 공백을 계산한 것이다.

은행 융자로 아파트를 살 때 순수입에서 페이먼트를 하고 나서 투자자에게 돌아오는 돈을 캐시 플로어(Cash Flow)라고 한다. 캐시 플로어가 은행 예금 이자보다 많이 높아야 바람직한 투자다. 요즘같이 은행 이자가 낮을 때는 캐시 플로어가 좋게 나올 수 있다. 아파트를 비롯한 부동산 투자가 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산 가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다.

부동산 투자에 관심을 갖다 보면 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는데, 일반적으로 캡은 GRM(Gross Rent Multiplication)과 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어다.

먼저 캡은 부동산의 가치와 투자 대상에서 나오는 순수입의 비율이다. 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수입이 12만 달러(월 1만 달러)인 부동산이 300만 달러 정도의 가격으로 거래되면 캡 레이트는 4%다.

GRM이란 연 총수입에 비례한 '배수'를 얘기하며 부동산의 가치를 단순 비교할 때 종종 사용한다. 다르게 풀이하면 부동산의 가격을 일 년 렌트 수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 160만 달러짜리 아파트에서 들어오는 일 년 임대 수입이 10만 달러라면 GRM은 16이 된다.

▶문의: (213)505-5594

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