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[부동산 가이드] 1031 익스체인지와 세금 혜택

영 홍 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트
영 홍 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트 

[LA중앙일보] 발행 2019/08/01 부동산 7면 기사입력 2019/07/31 13:53

다른 건물 사면 매매 수익 세금 연장
세금 낼 돈으로 다운페이할 수 있어

돈은 많이 버는 것도 중요하지만 그만큼 지출이 커진다면 남는 것이 없다. 특히 미국에서는 세금 조항을 잘 알아두어 현명하게 이용하면 큰 혜택을 받을 수 있다.

부동산은 거래 금액이 아주 크기 때문에 세금 또한 크다. 주거용 부동산을 매매했을 경우, 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지의 이익금에 관해서는 세금이 면제되어 셀러에게 커다란 도움이 된다. 하지만 LA 같은 지역에서는 50만 달러 이상의 이익금이 생기는 경우가 많다. 그리고 렌털 건물이나 상가 등 투자용 건물을 팔았을 경우 이익금에 세금 면제가 안 되어 셀러에게 많은 부담이 된다. 세금 때문에 매매를 포기하는 셀러도 가끔 볼 수 있다.

이런 건물주들의 고민을 덜어줌으로써 부동산 경기 활성을 유도하기 위해 마련된 법이 있다. '1031 익스체인지'다. 1031 익스체인지는 1921년부터 시작된 법으로 많은 사람들이 활용하고 있는, 합법적인 테두리 안에서 재산을 불리는 데 쓸 수 있는 아주 유용한 방법이다.

개요는 부동산 매매 시 내야 할 세금을 연장한다는 개념이다. A라는 건물을 팔고 B라는 건물을 산다고 하면 다음과 같다. 10만 달러에 구입한 A 건물을 20만 달러에 팔았을 때 이익금 10만 달러에 대한 택스를 내지 않고 B 건물을 살 때 다운페이로 이용할 수 있다. 세금을 내는 대신 그 돈으로 다운페이를 좀 더 많이 할 수 있으니 모기지 이자도 덜 내고 인컴이 더 많은 건물을 구입할 수 있다. 부동산 가격 상승 시 재산도 불고 매달 인컴도 느니 일석이조다.

이런 식으로 B를 팔고 C, D 건물을 계속 사고팔다 마지막 건물을 매매할 때, 즉 익스체인지를 그만둘 때 그동안의 이익금에 대해 세금을 내면 된다. 10만 달러짜리의 조그만 건물로 시작하여 익스체인지를 계속하여 100만 달러짜리 이상의 건물을 소유할 수 있는 방법이다. 택스 낼 돈을 무이자로 내 건물을 구입하는 다운페이로 쓸 수 있으니 좋고 좀 더 많은 다운페이먼트로 인컴 매물을 구입할 수 있어서 좋다.

투자용 부동산이라 하니 거창한 생각에 나와는 상관없는 법이라 생각하는 분이 있을 수 있겠지만 전혀 그렇지 않다. 구입 시 주거용으로 구입한 조그마한 스튜디오 콘도라도 1~2년 이상 렌트를 주었으면 1031 익스체인지를 통해 투자용 1베드 콘도를 구입할 수 있다. 개인적으로 많은 젊은 분들에게도 이 법을 알리고 싶다. 부동산 가격은 시간이 지나면 오르기 마련이니 좀 더 일찍 시작하면 좀 더 큰 것을 가지게 될 수 있으니 말이다.

1031 익스체인지에서 꼭 염두에 두어야 할 점은 정해진 시간 내에 다음 매물을 정하고 에스크로를 끝내야 한다는 것이다. 하루라도 늦으면 택스를 내야 하므로 1031 익스체인지를 결정하신다면 믿을 수 있는 에이전트와 팀을 이뤄 효율적으로 진행하길 당부드린다. 좀 더 자세한 내용이나 상담은 개인적으로 문의하시길 바란다.

▶문의: (213)820-0218

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