상업용 부동산 2020년 이후 '재도약'

UCLA 앤더슨 연구소 리포트

UCLA 앤더슨 연구소가 2020년 이후 상업용 부동산이 다시 활기로 돌아설 것이라는 리포트를 발표했다. 특히 전자상거래에 사용되는 창고 수요가 크게 늘고 있다.

오피스 마켓 '신뢰'로 돌아서
전자상거래용 창고 수요 급증
소매 자본 재편성…기회 많아

2019년 상반기 UCLA 앤더슨 연구소의 상업용 부동산 설문조사에서 지난 몇 년간 관찰된 것보다 낙관적인 전망이 나왔다. 2년마다 실시되는 이 설문조사는 가주 상업용 부동산 시장의 3년 앞을 내다보고 사무실, 다가구 주택, 소매 및 산업용 부동산에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 기회와 도전 과제 등을 예측한다. UCLA 앤더슨 연구소는 2020년까지 취약한 경제를 예측했지만 그 이후 빠른 성장을 이루어 2022년까지 도약을 이룰 것으로 긍정적인 전망을 내놨다. 건축 활동이 18개월 동안 서서히 감소됨에도 불구하고 개발업자들은 다음의 상업용 부동산 호황기를 위해 준비하고 있는 것으로 나타났다.

▶오피스 마켓 신뢰로 돌아서

오피스 마켓이 이전 조사에서는 정점에 도달했었지만 4월과 5월에 조사한 최근의 설문조사에 의하면 2022년에 신뢰로 되돌아설 것으로 나타났다.

설문조사에 따르면 2020년 침체기 이후에 오피스 개발업자들은 경기 침체로 인한 수요 급증으로 임대료와 점유율이 상승할 것으로 기대하고 있다. 샌프란시스코, 실리콘밸리, 이스트베이 지역에서는 향후 2년 동안 단기적인 휴지기를 거친 후 인플레이션에 따른 조정된 임대료 인상률이 크게 개선될 것으로 예상된다.

남가주에서는 설문조사 참여자들이 점유율 및 임대율로 측정된 마켓이 개선되고 있는 상황을 전년도부터 감지하고 있다. 최근 설문조사에서도 오렌지 카운티만 예외로 하고 오피스 공간 및 일자리 창출 등 트렌드가 지속되고 있다.

▶뜨거운 전자상거래용 창고

산업시장은 비거주용 상업용 부동산 개발이 진행되는 곳에서 계속되고 있다. 가주가 제조 경제에서 정보 경제로 전환하기 시작한 이래 공간은 창고가 주류를 이루고 있다. 중국과의 무역분쟁 영향에도 불구하고 이스트베이, LA, 오렌지 카운티의 패널 멤버들은 2022년까지 호경기를 기대하고 있다. 샌호아킨 카운티와 인랜드 엠파이어 지역에서 이미 뜨겁게 달구어진 시장은 계속 지속될 것이다.

항구와 인구밀집 지역을 중심으로 창고의 밀집화가 진행되기 시작했다. 창고의 밀도가 높아지면서 로봇공학으로 생산성이 향상된 다층빌딩이 눈에 띄게 늘었다. 고층 창고를 위한 기술개발이 아직 진행 중임에도 불구하고 해안 지역에 대한 가치와 낙관이 높아지고 있다.

▶리테일 마켓 개선 조짐

리테일 마켓이 커머셜 부동산에서 가장 약한 자산으로 여겨지는 가운데 최근 조사에 따르면 베이지역에서 2년간 비관적 전망을 보였으나 패널 멤버는 최근 2022년은 낙관적으로 보고했다. 남가주에서도 비관주의가 남아있지만 이전 설문조사에서처럼 패널 멤버 간의 의견이 일치되지는 않고 있다. 두 지역의 이러한 변화에 대한 설명은 온라인 쇼핑으로의 중심이동으로 인해 수요가 점차 줄어들어 거의 새로운 개발이 이루어지지 않고 있다는 사실과 관련이 있다.

향후 10년간 초반부에 정상적인 속도로 성장할 것으로 예상되는 새로운 공간과 경제 전망이 거의 이루어지지 않고 있다. 따라서 소매업은 주택 신축, 빈민가의 고급주택지화 및 고밀도화와 관련되어 업그레이드되는 상황을 지원할 수 있는 기회가 생길 것이다. 이 설문조사에 따르면 소매시장은 베이지역에서 상황이 호전될 것이며, 소매업의 오프라인 자본이 21세기의 요구사항을 충족시키기 위해 계속 재편성됨에 따라서 더 많은 기회가 있을 것이다.

▶베이 지역 다가구 주택시장 비관적

다가구 주택시장은 경제성장 초기부터 여유가 없는 시장이었다. LA, 오렌지 카운티, 샌디에이고에서 향후 3년간 다가구 주택 개발자의 기대에는 큰 변동이 없다. 그러나 베이 지역 개발자들은 2022년에 2019년보다 더 상황이 악화될 것으로 보고 있다. 베이 지역 개발자는 지난 6개월 동안 새로운 개발 숫자가 감소했으며, 패널 위원 중 절반이 향후 12개월 내 새로운 프로젝트를 시작하지 않을 것이라고 말했다.

베이 지역의 주택 수요가 강력함에도 불구하고 베이 지역의 다가구 주택 개발자들 사이에서는 주택가격 하락, 주택 매물의 증가, 임대료 컨트롤에 대한 불확실성 때문에 비관론이 지배적이다. 새 트렌드가 시작됐는지 여부를 확인하기 어렵지만 불확실성으로 인해 다가구 주택 프로젝트가 베이지역에서 어려움을 겪게 되면 주택 부족 현상이 더욱 심화될 것이다.


이재호 객원기자