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'낮은 이자율 효과' '불경기 우려' 충돌

안유회 기자 ahn.yoohoi@koreadaily.com
안유회 기자 ahn.yoohoi@koreadaily.com

[LA중앙일보] 발행 2019/08/08 부동산 2면 기사입력 2019/08/07 17:20

연준 금리 인하 부동산 시장 영향

연방준비제도가 금리를 인하하자 적정 가격 주택 건설이 증가할 것이라는 기대가 높아지고 있다.

연방준비제도가 금리를 인하하자 적정 가격 주택 건설이 증가할 것이라는 기대가 높아지고 있다.

재융자는 크게 늘 것으로 예상

연방준비제도(연준)가 지난달 31일 금리를 0.25% 내린다고 발표했다. 2008년 이후 첫 금리 인하가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까. 부동산 전문가와 개발회사는 대체로 금리 인하가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상한다. 일반적으로 이자율이 내려가면 융자 비용이 줄어들기 때문에 이익이 커지기 때문이다.

금리 인하의 최대 수혜자는 단독 주택이 될 것으로 보인다. 이유는 물론 건설회사의 용지 구매와 자금 조달이 쉽고 싸지기 때문이다. 건축 비용이 내려가면 집값이 내려가는 효과를 낳는다. 이 때문에 전국적으로 단독 주택 공급이 늘어나는 효과가 있을 것이라는 기대가 일고 있다. 특히, 가주처럼 주택 부족이 만성적인 상황으로 치닫고 있는 곳은 더욱더 그렇다.

최근 큰 폭으로 오른 건축비와 인건비는 부동산 개발 이익을 줄이면서 개발과 건축 의욕을 꺾은 측면이 있다. LA와 뉴욕, 시카고, 마이애미 등 주요 주택 시장에서는 여기에 땅값 상승과 미중 무역 분쟁으로 촉발된 건설자재 공급 장애 가격 상승 문제까지 겹쳤다. 건설사는 이런 여러 가지 악재로 적정한 가격의 단독 주택 공급 건설에 어려움을 겪었다.

반면 금리 인하는 주택 시장과 경제 전반에서 소비자의 자신감을 약화시킬 가능성이 있다. 글로벌 부동산 기업 사빌스의 하이디 러너 수석 이코노미스트는 "평균적인 소비자는 이번 금리 인하가 미래 성장에 어떤 시그널을 던진 것인지를 놓고 조금은 걱정할 것"이라며 '지금 더 큰 집을 사거나 집을 고칠 때인가' 같은 의문을 가질 수 있다고 내다봤다.

하지만 첫 주택 구매자가 선호하는 낮은 가격대의 주택에는 이런 우려가 적을 것으로 예상된다.

실업률이 워낙 낮고 일부 임금이 인상된 면이 있기 때문에 긍정 효과가 더 클 것으로 보인다. 작은 집은 작은 금리 변화에도 민감하기 때문에 중간 이상의 주택보다 금리 인하 혜택을 보려는 경향이 있다. 특히 렌트비가 치솟은 상태여서 금리가 조금이라도 내려가면 집을 샀을 때 혜택이 더 크다.

모기지 재융자 시장도 활기를 띨 가능성이 있다. 1년 전 4.5% 이상으로 모기지를 융자한 이들이라면 3.5~3.75%에 재융자를 받는 것이 매력일 수 있다. 프레디맥은 지난 6월 2019년 전망 보고서에서 올해 재융자 건수가 지난해보다 34% 증가할 것이라고 예측했다. 금리 인하에 따른 추가적인 모기지 금리 하락은 재융자 건수를 더욱 부풀릴 것이다.

상업용 부동산 개발에 미칠 영향은 긍정과 부정이 엇갈린다. 프로젝트 규모가 큰 만큼 자금 확보가 좀 더 쉬워지기는 했겠지만 0.25% 인하 때문에 가능한 융자라면 금리 인하가 없었어도 됐을 것이라는 주장도 있다. 인하 시점 때문에 부정적인 의견도 있다. 러너 수석 이코노미스트는 금리 인하를 경기 하강 국면이 오고 있다는 시그널로 해석하면 경기 사이클의 꼭대기에서 돈을 빌려 건물을 지을 개발회사가 있겠느냐고 반문했다.

이번 금리 인하로 지난 몇 년간 이어지던 연준의 정책에 변화가 생겼다는 점도 부동산과 연관이 있다.

연준은 지난해 네 차례 금리를 올렸다. 2015년 12월 이후부터 따지면 모두 아홉 차례 올렸다. 금리를 인하하며 파월 의장은 "경기 확장세를 유지하기 위해 적절히 대응하겠다"고 강조했다. 여기서 불경기 우려를 반영한 것이 아니냐는 우려가 나온다.

도널드 트럼프 대통령은 경기 활성을 위해 금리를 1%까지 내리라고 제롬 파월 의장과 연준을 압박하고 있다. 앞으로 금리 인하가 두세 차례 이어지면 부동산 시장은 금리 인하라는 플러스 효과와 불경기 우려라는 마이너스 효과가 본격적으로 부딪칠 것으로 보이다.

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