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아마존 효과, “투자자 그룹이 부추긴다”

김옥채 기자
김옥채 기자

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2019/08/29 10:33

아마존 부동산 효과에 아마존 직원 구입 “아직 없어”
대부분 현금 싸들고 온 투자자, 카운티 군수 “비이성적”

버지니아 알링턴 카운티에 아마존 제2본사 유치 소식과 함께 아마존 효과에 의한 주택부동산 랠리가 계속되고 있지만, 실제로 아마존 제2본사 직원이 아닌 일군의 투자자 그룹에 의해 주도돼 우려를 낳고 있다.

아마존은 작년 11월 버지니아주정부와의 계약을 통해 향후 12년래 최소 2만5천명, 최대 3만7850명의 고용창출을 목표로 하고 있지만, 현재까지 고용된 인원은 수백여명에 불과하다. 하지만 현재의 부동산 시장은 마치 다음주에 3만여명 고용이 완료될 것처럼 반응하고 있다.

제2본사 입점 근처 지역의 경우 리스팅 주택 시장 대기기간이 일주일을 넘기지 않고 있으며 전년 대비 70%가 넘는 판매가격에 리스팅 가격 위에 웃돈이 얹혀지고 있다.

알링턴 카운티와 알렉산드리아 시티 리스팅 주택의 57%는 2주 이내에 팔리고 있다. 부동산 중개회사 레드핀은 알링턴 카운티를 전국적으로 가장 경쟁적인 부동산거래시장으로 꼽았다.

이 지역 부동산 시장 과열 현상을 가장 단적으로 보여주는 예가 바로, 주택 하자로부터 바이어를 보호해주는 컨틴전시 조항이 사라지고 있다는 점이다. 셀러의 요구로 인해 바이어가 계약서에서 이 조항을 웨이버 함으로써 바이어가 훨씬 큰 위험부담을 지게 되지만 아랑곳하지 않고 있다.

이 지역 부동산 중개인들은 대체로 현재 제2본사 근처 주택 바이어의 70% 이상은 외지 투자자이고, 나머지 30% 정도가 이 지역 주민이라고 전했다.

이 지역주민 중에는 현재 렌트를 살고 있지만 아마존 제2본사가 본격화되기 전에, 즉 주택 가격이 더 오르기전에 주택 구입을 원하는 이들도 있지만, 대부분은 투자용 주택 구입을 원하는 부유층 지역 주민이다.

따라서 실수요에 의한 부동산 매매가 아니라 대부분 투자용도라고 할 수 있다.
아마존은 올연말까지 400명, 내년에 최대 1500명을 채용할 계획이지만, 입주가 본격화될 경우 평균 연소득 15만달러짜리 직원들이 대거 몰려들어 주택 가격은 물론 렌트 가격 또한 폭등시킬 것이라는 기대가 작용하고 있다.

북버지니아 부동산중개인연합회 크리스틴 리차드슨 회장은 “이 지역 바이어 서른 명 정도를 만나봤지만 아마존과 관계된 사람은 한명도 없었고 첫주택 구입 실수요자는 한두명 정도에 불과했다”고 전했다.

그는 “대체로 첫주택 구입자는 연방주택국(FHA) 3.5% 융자와 셀러의 클로징 비용 협조 조건을 내걸고 있으나, 투자자 그룹이 올캐쉬와 컨틴전시 조항 웨이버, 일주일내 클로징 등의 조건으로 무장해 당해낼 재간이 없다”고 전했다. 이 지역 리스팅 주택 건수는 지난 2006년 주택버블시기에 근접해 있다.

리스팅 주택은 반토막 났지만 주택매매건수는 예년과 비슷한 수준이기 때문에 비딩 전쟁이 벌어지고 있는 것이다. 상황이 심상치 않게 돌아가자 크리스틴 도르세이 알링턴 카운티 수퍼바이저위원장(민주)도 “우리 부동산 시장은 지금 약간의 냉각기가 필요하다”며 “나는 이 문제로 고통을 겪기를 원치 않으며 비이성적인 부동산 광풍에 휘말리는 것도 원치 않는다”고 밝혔다.

조지 메이슨 대학 지역분석학센터의 테리 크로우어 소장은 “아마존 효과로 인해 이 지역 주민들이 경제적으로 구입하거나 렌트할 수 있는 주택이 고갈되고 있다”며 “주택건설업자들도 고급주택 건설에만 골몰해 30만달러짜리 1400스퀘어피트 주택은 더 이상 존재할 수 없게 됐다”고 밝혔다.

전문가들은 알링턴 카운티 등 구도심 지역 낡은 주택을 대상으로 하는 대대적인 재건축 작업과 외곽지역의 대규모 주택단지 개발 등이 이뤄질 가능성이 높다고 전망했다.

크로우어 소장은 “불과 한세대 전만 하더라도 버지니아 라우던 카운티에 현재와 같은 대규모 주택단지가 들어설 것이라고 예상한 이들은 많지 않았다”고 밝혔다.
일부 전문가들은 아마존 효과로 인해 워싱턴 지역 주택 문제가 갑자기 불거진 것이 아니라 이미 상존하던 문제가 더욱 부각된 것에 불과하며 워싱턴 지역은 새로운 주택 팽창 시기를 예비하고 잇을 뿐이라고 진단하기도 한다.

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