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15년 고정 모기지의 장단점 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

[LA중앙일보] 발행 2019/09/11 경제 9면 기사입력 2019/09/11 01:34

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문: 최근 모기지 금리가 많이 낮아져 15년 고정 모기지로 재융자를 할까 생각 중입니다. 장단점에 대하여 말씀하여 주시기 바랍니다.



▶답: 15년 고정 모기지로의 재융자 문의는 특히 모기지 페이먼트를 7~10년 이상 한 손님들이 많이 하는 것 같습니다. 이자율을 낮추고 월 페이먼트를 많이 늘리지 않으면서 전체 상환 기간과 총 금융 비용(이자 비용)을 줄이려는 의도인데 단점도 있으므로 주의해야 합니다.

첫째로 월 페이먼트가 30년 고정에 비하여 보통 50% 정도 늘어나게 됩니다. 고정 금리 모기지는 매월 페이먼트를 무조건 납부해야 하기 때문에 재정 상태가 나빠질 경우 부담이 될 수도 있습니다. 또 월 페이먼트가 낮은 다른 융자 상품으로 재융자를 하고 싶어도 잘 안되는 경우가 많습니다. 집에 에퀴티가 많이 있음에도 불구하고 15년 고정의 높은 월 페이먼트를 감당 못 해 집을 팔아야 하는 경우가 발생될 수도 있습니다.

반면에 수입이 늘어나 투자용 주택을 구입할 경우에도 15년 고정의 높은 월 페이먼트는 부채 비율을 올려 융자 승인을 받기 힘든 경우도 많이 보았습니다. 혹은 더 좋은 집으로 옮겨가야 하는 경우에도 높은 페이먼트는 걸림돌이 될 수도 있습니다. 왜냐하면 먼저 맘에 드는 집이 나오면 사고 살던 집은 천천히 제값을 받아 팔려고 하는 경우가 대부분인데 기존 집의 높은 페이먼트는 사려는 집의 융자 승인의 방해 요소가 될 수가 있습니다.

15년 고정은 월 페이먼트의 대부분이 원금을 갚는 데 쓰이므로 에퀴티가 쌓이는 속도가 빠르지만 쌓인 에퀴티는 주택 소유주에게 아무런 혜택을 주지 않습니다. 따라서 수입에 자신이 있는 사람들에게는 적합한 상품이라고 볼 수 없습니다.

부양가족이 없는 은퇴자들에게 모기지 이자는 유일한 세금 혜택 수단이 될 수 있습니다. 또 자녀들의 주택 구입과 재정을 도우려 에퀴티를 뽑기를 원하기도 합니다. 문제는 은퇴 후에는 현금 인출 융자가 어려운 경우가 많다는 것입니다. 은퇴를 계획하는 사람들은 재융자를 은퇴 전에 해놓을 필요가 있습니다.

▶문의: (213)393-6334

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