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[부동산 이야기] 투자 부동산의 세금 혜택

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2019/09/12 부동산 7면 기사입력 2019/09/11 13:16

1031교환, 세금 미뤄 더 큰 투자 가능
대공황 때 경기 부양 목적으로 시작

요즘은 한인 사회의 성장과 인식의 변화로 부동산의 거래 건수가 많이 늘었고 투자 부동산의 규모가 대단히 커졌다. 부동산에 투자를 하는 목적은 당연히 재산 증식이다. 그리고 대부분의 투자자들이 성공적인 투자로 부를 누리고 있어 투자 부동산의 거래가 끊이지 않고 있다.

한편 대부분의 부동산 투자가들은 다음의 세 가지를 잘 활용하여 부동산 부자가 되었다고 말할 수 있다. 먼저 부동산을 구입할 때 30~40%의 다운페이만 가지고 자신이 가지고 있는 돈의 2~3배가 넘는 투자를 하는 지렛대(Leverage) 효과다. 그다음 사고 나서 부동산을 소유하고 있는 동안 건물에 대하여 매년 감가상각을 하여 절세를 할 수 있다. 마지막으로 '1031교환이 있는데 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도 소득세(Capital Gain Tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다. 이때 합법적으로 세금을 내지 않고 장기간 연기할 수 있는 혜택이다. 투자용 부동산인 상가 아파트 오피스 빌딩 공장 창고 대지를 포함한 모든 상업용 부동산 혹은 주거용이지만 임대를 하고 있는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 바로 세금을 내지 않고 연기해 가며 재투자를 할 수 있도록 만들어 놓은 연방 세법이 1031교환이다.

예를 들면 10년 전에 50만 달러짜리 아파트를 가격의 35%인 17만5000달러를 다운하여 구입했는데 올해 150만 달러에 팔았다면 매매 차익 100만 달러에 대한 양도 소득세와 그동안 감가상각을 통해 매년 1만 달러씩 절세 혜택을 받았다면 이 혜택을 소급적용하여 10만 달러가 추가 소득으로 간주되어 합계 110만 달러의 매매 이득에 대한 양도 소득세를 내야 한다. 그러나 이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 1031교환이다. 즉 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법이다. 하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다.

하지만 이 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다. 첫째 새로 구입하는 부동산의 가격이 매각한 부동산보다 가격이 같거나 많아야 하며 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 부동산에 사용되어야 한다. 둘째 구입 기간에 제한이 있다. 즉 부동산을 판 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 선정해야 하고 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 하므로 총 180일을 넘겨서는 안 된다. 끝으로 교환 대상 즉 구입하려는 부동산의 융자 금액이 예전에 소유했던 부동산의 융자액보다 많아야 한다.

즉 부동산을 팔고 더 큰 부동산에 재투자를 하면 세금 유예는 물론 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 되어 더욱 큰 부동산에 재투자를 할 수 있다.

▶문의: (213)505-5594

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