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리버사이드, 집값 하락 위험 가장 높다

안유회 기자 ahn.yoohoi@koreadaily.com
안유회 기자 ahn.yoohoi@koreadaily.com

[LA중앙일보] 발행 2019/09/12 부동산 3면 기사입력 2019/09/11 13:34

레드핀 전국 50대 도시 경기침체 조사

가주 샌디에이고·LA 등 3곳 위험지역
"경기 침체, 주택시장서 시작 안 될 것"

온라인 부동산업체 레드핀이 앞으로 경기가 침체하면 집값이 가장 출렁일 도시를 조사할 결과 가주에서는 리버사이드와 샌디에이고, LA가 가장 위험도가 높은 도시로 꼽혔다.

온라인 부동산업체 레드핀이 앞으로 경기가 침체하면 집값이 가장 출렁일 도시를 조사할 결과 가주에서는 리버사이드와 샌디에이고, LA가 가장 위험도가 높은 도시로 꼽혔다.

경기침체가 다가왔다가는 우려가 높아지는 가운데 온라인 부동산업체 레드핀이 다음 침체가 왔을 때 어느 지역이 부동산 시장 침체 위험이 적은지를 조사했다. 레드핀은 50대 도시를 대상으로 ▶주택 판매 중간 가격대 가구소득 비율 ▶2018년에 팔린 주택의 평균 모기지대출 대 주택 밸류 비율 ▶연도별 표준편차를 바탕으로 한 집값 변동성 ▶판매된 주택 가운데 플리핑 주택의 비율 ▶로컬 경제의 고용 다양성 ▶지역 경제의 수출 의존 비율 ▶주택 소유주 가운데 65세 이상 비율을 조사했다. 이들 요인은 부동산 시장이 위축할 때 끼치는 영향에 따라 가중치를 달리했다.

조사 결과 전국에서 로체스터(뉴욕(가 30.4%로 부동산 침체 위험이 가장 낮았다. 이어서 뉴욕의 버펄로(31.9%)와 코네티컷의 하트퍼드(33.9%)가 2, 3위를 기록했다. 위험이 낮은 10개 도시는 모두 미시시피강 동쪽에 있었다.

반대로 주택 시장 하락 가능성이 가장 지역은 총점 72.8%가 나온 가주의 리버사이드였다. 피닉스(69.8%)와 마이애미(69.5%)는 2, 3위에 올랐다. 침체 위험성이 가장 높은 도시는 가주와 선벨트에 집중됐다. 이 지역이 아닌 곳은 5위를 기록한 로드 아일랜드의 프로비던스 한 곳이었다. 가주에서는 리버사이드를 포함해 샌디에이고(68.2%)와 LA(63.7%) 3곳으로 주별로는 가장 많았다.

안전한 지역과 위험한 지역을 가르는 요인 중 하나는 금융위기 때 받은 충격의 정도다. 위험도가 가장 높은 지역은 대부분 금융위기 때 가장 피해를 많이 본 지역이다. 이런 지역일수록 집값 변동성이 다른 지역보다 높았다. 레드핀에 따르면 집값 변동성을 높인 요인은 여러 가지가 있다. 우선 이들 지역은 큰 시세 차익을 노리고 집을 고쳐 내놓는 플리핑 비율이 높은 지역이다. 투자 활동이 많다는 것은 집값을 밀어 올리는 요인이 된다. 바이어는 다른 지역보다 더 많은 모기지대출을 얻어야 한다.

레드핀은 각 지역의 경제에서 수출이 차지하는 비중도 중요하게 반영했다. 앞으로 경기침체가 발생하면 현재 진행 중인 미국과 중국의 무역 분쟁 영향을 받을 가능성이 높기 때문이다. 레드핀은 글로벌 무역에 대한 의존도가 높은 지역일수록 전체적인 경기 침체에 영향을 많이 받을 것으로 예측했다.

레드핀은 보고서에서 앞으로 올 경기침체는 지난번 침체와 달리 주택시장 자체에서 시작되지 않을 것이라고 결론을 내렸다. 레드핀의 대럴 페어웨더 수석 이코노미스트는 보고서에서 "현재 집값은 비싸지만 수요를 충족시킬 만큼 공급이 충분하지 않기 때문에 비싼 것이다. 터질 위험이 높은 거품이 아니라는 의미"라고 분석했다. "현재 모기지 대출을 받은 주택 소유주는 대부분 크레딧이 아주 좋고 에퀴티가 있기 때문에 모기지를 갚지 못해 집을 포기할 가능성은 높지 않다."

금융위기는 집값에 큰 충격을 줬다는 면에서 이상적인 현상이었다. 이전 경제 위기에서는 집값 변화가 그렇게 크지 않았다. 닷컴 버블이 터졌을 때는 오히려 집값이 올랐다.

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