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'임대료 인상 제한' 15년 넘은 아파트만 적용

[LA중앙일보] 발행 2019/10/08 경제 1면 기사입력 2019/10/07 19:16

이번 주 법안 서명 가능성
연간 '5%+물가상승률'
일단 2030년 1월까지 시행
개인 콘도·단독주택 제외

가주의 임대료 인상 상한제 시행이 임박했다. 개빈 뉴섬 주지사가 이번 주(13일 시한) 관련 법안인 'AB 1482'를 서명할 것으로 보여 내년 1월 1일부터 시행될 전망이다.

'AB 1482'는 임대료 인상 폭을 '5%+지역 물가 상승분'로 제한하는 것이 골자다. 다만 가주 의회가 연장하지 않으면 2030년 1월 1일까지 한시적으로 시행된다.

▶적용 대상

적용 대상 요건은 크게 2가지로 주거지 관할 로컬 정부의 렌트 컨트롤 시행 여부와 건물연령(최소 15년 이상)이다. 즉, 현재 렌트 컨트롤법이 시행되고 있는 지역을 제외한 가주 전 지역에서 적용된다.

따라서 렌트 컨트롤이 없는 지역에 건물 연령이 최소 15년이상이면 이 법안에 영향을 받게 된다.

법안 발효 예정일인 2020년 1월 1일을 기준으로 하면 2005년 이후 지어진 임대 건물은 제외된다.

하지만 2021년이 되면 2006년 이후 건축된 건물로 확대 적용되는 등 2029년까지 매년 1년씩 늘어나게 된다.

▶건물 유형

가주 렌트 컨트롤 적용 대상 임대 건물은 대부분의 아파트와 다가구 주택이다. 건물주가 기업 또는 부동산 투자 트러스트가 아닌 이상 임대용 콘도와 단독 주택은 이 법이 적용되지 않는다. 또한 집주인이 한 유닛에 거주하고 나머지 한 유닛은 임대를 주는 듀플렉스도 예외 대상이다.

▶임대료 인상 폭

렌트 컨트롤 시 조례가 없는 도시에 살고 있다면 인상 폭은 5%에다 지역 물가 상승률이다. 다만 10%는 절대 넘지 않는다. 일례로 현재 렌트 컨트롤 법이 없는 레돈도비치시에 거주하고 월 임대료로 1550달러를 내고 있다고 가정해 보자. LA메트로 지역 물가 상승률은 3.8%로 건물주는 최대 8.8%의 임대료를 올릴 수 있다. 다시 말해, 세입자는 136.40달러가 늘어난 1686.40달러를 매달 부담해야 한다.

일부 건물주가 가주 렌트 컨트롤법 시행을 예상해 올해 임대료를 마구잡이로 인상할 걸 막기 위해서 이 법은 2019년 3월 15일로 소급 적용된다.

▶물가상승률

이 법안에 채택한 물가 상승률은 메트로폴리탄 지역의 소비자가격지수(CPI)이며 LA카운티 2001~2018년간 평균 상승률은 2.5% 수준이다.

▶법 적용 지역

LA카운티에선 샌타모니카, 웨스트할리우드, 베벌리힐스, 컬버시티, 잉글우드, LA시와 LA카운티 직할지역(unincorporated area) 등은 자체 렌트 컨트롤 조례가 있어서 이 법안과 무관하다.

LA카운티 직할지역 여부는 온라인 문서(https://ceo.lacounty.gov/wp-content/uploads/2018/08/Unincorp-Alpha-Web.pdf)에서 확인할 수 있다.

▶세입자 권리

이 법안에는 건물주가 세입자를 함부로 내쫓을 수 없도록하고 있다. 즉, 임대료를 내지 않았다는 등의 정당한 이유(just cause)가 있어야만 세입자를 강제 퇴거할 수 있다는 게 세입자 권익 옹호 단체의 설명이다. 이 단체들에 의하면, 대부분의 가주 지역에서 건물주들이 명백한 이유 없이 세입자를 퇴거시키고 있다. 또 건물주는 최소 1년이상 거주한 세입자에게는 임대 계약 위반 사항을 수정(cure)할 기회를 주어야 한다. 만약 건물주가 임대 건물을 콘도로 전환하거나 건물 상당(substantially) 부분을 개보수할 경우엔 1개월 렌트비에 상당하는 이주 비용을 지원해야 한다. 단, 이런 규정을 이미 시행하고 있는 샌타모니카와 글렌데일에서는 이 법의 효력이 없다.

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