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[부동산 이야기] 부동산 계약

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2019/10/10 부동산 7면 기사입력 2019/10/09 15:14

바이어 오퍼, 가장 중요한 거래 내용 담겨
합의로 에스크로 오픈 땐 함부로 변경 못 해

살아가는 동안 중요한 일 중의 하나가 매매를 포함한 경제활동이다. 그중에서도 가장 금액이 크고 중요한 것이 가족들의 안식처인 주택 구입이다. 거주를 위해서이기도 하고 투자를 위하여 부동산을 사는 일이 많다. 이때 생각해야 하는 것이 계약의 중요성이다. 이번에는 부동산 구입 과정과 매매 과정에서 계약의 의미와 중요성을 알아보자.

부동산을 구입할 때 일반적으로 바이어는 먼저 에이전트를 통하여 셀러에게 서면으로 구입 의사를 전달하게 되며 보통 이것을 오퍼(Offer)를 낸다고 한다.

오퍼는 부동산을 구입하려는 바이어가 원하는 여러 가지 조건을 담고 있다. 오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구 사항을 더하거나 바이어가 요구한 조건을 변경하여 카운터 오퍼를 낸다.

바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 카운터 오퍼를 통해 서로의 입장이나 이해관계를 절충하여 최종 합의점에 이르게 된다. 이렇게 합의된 내용을 진행하기 위하여 에스크로가 오픈되는데 바이어의 오퍼는 실제로 구매 계약서(Purchase Contract)이므로 법적인 구속력을 갖는다. 그러므로 양쪽 모두 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 열어야 한다. 구매 계약서에 미처 기록되지 않았거나 변경된 사항이 있다면 에스크로 기간에 별도로 작성하여 첨부하기도 한다.

구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이 된다. 그러므로 매매 당사자들은 매매 협상의 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반드시 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의 사항을 빠짐없이 서면으로 명시하여 놓아야 한다.

구매 계약서는 매매 계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 포함한 상당히 포괄적인 매매 계약서다. 에스크로를 열고 난 후 즉 매매 계약 후 에스크로를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 이미 중요한 계약 내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매 계약서를 통해 이미 결정 나기 때문에 구매 계약서는 더욱 중요하다.

일단 에스크로를 오픈하면 계약서상에서 인정하는 경우이거나 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면 셀러나 바이어 중 어느 쪽도 마음대로 매매 계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 가끔 매매 과정에서 양쪽의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 예를 들어 부동산 경기의 변화로 인하여 집값이 급변해도 계약의 파기 조건이 되지 못한다.

그 이유는 앞에서도 언급한 것처럼 부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 서명을 하고 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 법적 구속력을 갖게 되기 때문이다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의 아래 에스크로 기간에 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부 또는 삭제할 수도 있다.

▶문의: (213)505-5594

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