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[부동산 이야기] 부동산 감정

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2019/10/17 부동산 7면 기사입력 2019/10/16 16:27

융자 신청하면 은행이 해당 주택 감정
주변 주택 판매가 비교하는 것이 일반적

이번 주에는 에스크로 과정 중에 바이어들이 해야 할 일에 대하여 알아보자.

바이어가 원하는 집을 찾아 에스크로를 열게 되면 무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것인데 은행이 융자 여부를 결정하는 중요한 요인 중의 하나가 주택 감정이다.

즉 주택 가치를 산정하는 것인데 바이어 쪽에서 보면 경쟁자들을 제치고 오퍼가 수락되어 에스크로를 열었으나 감정이 문제가 되어 융자가 나오지 않아 어려움을 겪을 수도 있다.

부동산 감정은 구입할 때는 물론이고 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때 판매 가격을 알기 위해 감정하기도 한다. 또는 카운티 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 한다.

감정을 하기 위해서 여러 방법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은 주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 그리고 다시 지었을 때의 비용(Cost Approach)을 계산하는 방식을 쓰기도 하는데 해당 부동산을 다시 짓는 데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다.

세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정 방법(Income Approach)은 보통 아파트 상가 오피스 빌딩 등의 부동산에 쓰이는 것으로 해당 부동산을 이용하거나 투자해서 얻을 수 있는 수익을 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.

요즘은 주택 소유주들이나 바이어들이 직접 인터넷을 이용해서 주택의 감정 가격을 알아보기도 하는데 투룰리아나 질로닷컴 등의 부동산 포털 사이트에 들어가면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 아주 자세히 나온다.

그러나 예전보다는 비교적 나아졌으나 정확하지는 않다. 컴퓨터 프로그램으로 하는 것이라 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트 같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.

부동산을 매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정하는 이유는 융자를 받기 위한 주된 목적이므로 비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택이 450여 달러 정도이고 상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수천 달러 이상이 되기도 한다.

감정 결과를 알 수 있는 리포트는 보통 일주일 정도면 나오는데 콘도나 타운홈 단독 주택이라도 게이트 안에 있는 것들은 조금 더 걸릴 수도 있다.

그러면 셀러의 입장에서 주택의 가격을 결정하는 감정을 대비하여 가치를 올릴 수 있는 방법이 있는지 알아보자. 일반적으로 적은 비용을 들여서 주택의 가치를 올리고 싶다면 사람들이 가장 관심이 많은 부엌이나 화장실을 최신 경향에 맞게 고치는 것이 좋다.

예를 들어 부엌이나 화장실의 오래된 캐비닛 색깔을 바꾸고 낡은 타일의 카운터톱을 화강암으로 바꾸거나 리빙룸의 벽이나 바닥 등을 업그레이드하는 것이 투자 대비 가치 상승이 크다.

▶문의: (213)505-5594

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