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[부동산 가이드] 부동산 경기 사이클

이상규 / 뉴스타 부동산 발렌시아 명예 부회장
이상규 / 뉴스타 부동산 발렌시아 명예 부회장

[LA중앙일보] 발행 2019/10/17 부동산 7면 기사입력 2019/10/16 16:55

호이트 교수의 18년 주기설 대입하면
1~2년 조정 뒤 호황·침체 결정날 듯

부동산 경기는 10년 주기가 있어서 호황기 조정기 불황기가 돌고 돈다고 한다. 부동산 경기 사이클에 대한 학문적 논의는 1960년대 시카고의 호머 호이트 교수가 시작했다.

1833~1930년 약 100년 동안 시카고 땅값의 등락을 기초로 한 호이트 교수의 연구에 의하면 부동산은 평균 약 18년 주기로 준비기 성장기 호황기 정점기 반전기 단기 불황기 전면적 침체기 재조정기 등 20여 단계로 움직인다.

부동산 주기는 워낙 천천히 움직여서 평상시에는 잘 모르다가 정점에서 반전할 때 깨닫게 된다. 또 불황기에 부동산을 구입하여 가장 많은 수익을 얻는 이들이 전문가가 아니라 현금을 가장 많이 갖고 있는 사람들이었다.

호이트 교수에 의하면 18년 주기의 경기에는 짧게는 10년 길게는 26년까지 침체기가 있었다.

그런데 이번 경기순환을 보면 필자의 의견으로는 2008년 불황 이후 약 6년 정도 침체기가 있었다. 그리고 약 7년 정도 부동산 활황기가 있었고 2020년에 정점이 찍고 시장이 조정기로 들어갈 것으로 예상된다. 이번 주기는 약 13~14년 정도로 보고 있다.

경기가 좋아지기 시작하는 시점에는 땅이나 부동산의 임대료가 가파르게 상승한다. 임대료는 이미 2014년부터 빠르게 상승했다. 그런 다음 기존 건물의 매매가가 상승하고 새로운 건물이나 주택을 많이 짓게 된다.

아시다시피 2010년 초까지 신규 주택 짓는 것을 포기했던 많은 건설회사들이 2014년부터 새집을 대거 짓기 시작했다. 그다음 단계에는 대출 융자가 용이해져 주택뿐 아니라 아파트 비즈니스 건물 등의 신규 착공이 늘어나고 그 규모도 커졌다.

또한 낮은 이자율이 부동산 시장의 활황에 불쏘시개 역할을 했다. 이때부터 부동산 가격이 가파르게 상승하게 되고 재융자와 라인 오브 크레딧을 통해 부동산으로부터 캐시아웃을 해서 재투자하는 상황이 되면 이때가 부동산 거품이 끼는 이른바 버블 피리어드다. 그런 다음 부동산 정점기를 지나자마자 일시적인 부동산 침체기가 온 다음 상당한 긴 기간의 부동산 하강기가 시작된다고 했다.

본격적인 하강 국면에서는 가격이 폭락하고 차압 및 숏세일이 늘어나며 부동산 경기뿐 아니라 경제 전반에 먹구름이 낀다. 이후 거품이 빠지면서 시장은 다시 회복기를 준비한다. 호이트 교수의 연구를 잘 이해하고 부동산 경기를 주의 깊게 관찰하면 투자에 큰 도움이 되리라고 생각된다.

호이트 교수의 경기 사이클에 의하면 부동산 시장은 앞으로 1~2년 조정기를 거칠 것으로 예상된다. 그다음 다시 호황기로 갈지 긴 침체기로 갈지 분수령이 될 것으로 보인다. 부동산 구매 타이밍에 대해서는 부동산 전문가와 상담하길 권해 드린다.

▶문의: (818)439-8949

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