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퇴거 소송과 관련 [ASK미국 상법, 부동산법 - 이원석 변호사]

[LA중앙일보] 기사입력 2019/12/20 15:01

이원석 변호사

▶문= 퇴거 소송에 대해 알고 싶습니다.

▶답= 퇴거 소송과 민사 소송의 차이는 퇴거 소송은 민사소송의 소장 대답 기간인 30 일과 다는 소장을 받고 5 일 이내에 소장에 대한 법적인 대답을 법원에 접수하여야만 한다는 것입니다.

가끔 손님들이 혼동을 하시는 경우가 법원에 소장이 접수된 날짜가 아닌, 소장을 본인이 직접 받은 쉰 날로부터 5 일인 것입니다. 소장을 본인이 받지 않고 가족이나 직원들이 본인을 대신해서 받았을 경우 받은 날부터 5 일을 더 가산하셔서 소장에 대한 대답 날짜를 계산하시면 되겠습니다.

건물 주인이 퇴거 소송을 시작하시기 전에 꼭 하셔야 하는 절차가 있는데, 이것은 3 일 경고장을 임대자에게 전해 진후 3 일이 지나야만 소장을 법원에 접수하실 수 있는 것입니다. 3 일 경고장을 준비할 때 역시 경고장을 준비할 때 법에서 요구하는 정확한 내용을 명시하여야 하며, 만일 경고장을 잘못 하여 재판에 가서 판사가 경고장이 잘못되었다고 판단을 한다면 상대의 변호사 비용 등을 다 물어준 후 다시 처음부터 시작해야 한다는 것을 유념하셔야 합니다.

많이 받는 질문이 건물주가 3 일 경고장을 전해 주면 나가야 하냐는 질문인데, 위에서 말씀드렸듯이 경고장은 퇴거 소송의 시작일 뿐이고 결국 판사의 명령을 받고 세리프가 나가라고 통보를 한 후에야 임대주를 퇴거하실 수 있다는 것입니다.

따라서, 보통 소장을 받은 후부터 세 리프가 나올 때까지의 기간은 소장에 대답을 했느냐에 따라 다른 수 있지만, 일반적으로 소장에 대답을 하지 않을 경우 한 달에서 한 달 반 정도 또는 그 이상의 시간이 걸릴 수 있고, 소장에 대답을 하고 싸움을 한다면 두 달에서 셋 또는 그 이상의 시간이 걸릴 수 있습니다. 물론 이 기간은 모든 케이스마다, 어느 법원이냐에 따라 다를 수 있다는 것을 알려 드립니다.

경우에 따라서는 건물 주인과 임대자가 계약서를 통해 렌트를 안 낼 경우 퇴거 소송을 하지 않고 건물 주인이 무작정 열쇠를 잠그고 임재 장소를 다시 받는 조건으로 합의하에 계약을 하는 경우가 있지만, 이런 조항은 법적으로 집행할 수 없는 조항이라는 것을 아셔야 할 것이고 절대로 건물 주인이 렌트를 안 낸다고 자물쇠를 잠그는 일은 없어야 할 것입니다. 임대자에게 오히려 소송을 당하실 수 있다는 것을 유념하시기 바랍니다.

퇴거 소송을 하지 않고 건물주가 임대 장소를 다시 돌려받을 수 있는데, 이런 경우는 임대자가 더 이상 이곳에서 살지 않거나 비지니
스를 하지 않고 이사를 나간 것이 확실할 때는 법에서 요구하는 방식을 통보 (notice of abandonment)를 임대 장소에 붙이고 우편으로 같은 통보 편지를 보내고 기다린 후에 법에서 요구하는 시간이 지나가면 열쇠를 바꾸고 임대 장소를 다시 돌려받을 수 있다는 것을 알려 드립니다.

▶문의: (714) 634-1234

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