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‘공동소유(TIC)’ LA 부동산 시장에 새바람

[LA중앙일보] 발행 2020/01/23 부동산 2면 기사입력 2020/01/22 13:57

공동 투자로 소유, 거주 가능
시세 비해 최고 15% 저렴해

모기지 이외 공동 책임은 난제
미신고 TIC 전환 감시 필요 지적

지난해 4월 실버 레이크의 1920년대 지어진 한 2베드룸 주택은 53만 달러에 팔렸다. 스패니시 스타일의 해당 주택은 인근의 다른 콘도 중간값에 비해 25만 달러 싸게 거래됐다.

또 3월에는 1마일 떨어진 에코 파크의 2베드룸이 44만9000달러에 팔리며 연중 가장 낮은 거래가로 기록됐다.

또 지난해 연말 할리우드의 파라마운트 스튜디오 인근의 한 콘도는 50만 달러 중반대에 팔렸다. 1000스퀘어피트의 2베드룸 콘도로 구매자 이외에 또 다른 소유주는 뉴욕에 거주하는 남성으로 알려졌다.

해당 콘도의 매니저인 로버트 웰치는 “7개 유닛 중 4개가 비슷한 방식으로 팔렸다”며 “공동소유 매물에 대한 관심이 뜨겁다”고 말했다.

이처럼 시세를 무시하고 낮은 가격에 나온 매물들의 정체는 공동소유로 해석되는 TIC(Tenancy in Common)로 전체를 소유하지 않고 일부 지분만 사고파는 식으로 거래된다.

TIC는 소유권이 분리되지 않는 공동 소유(Joint tenancy)와는 다른 개념이다.

TIC 방식은 여러 사람이 하나의 부동산을 공동 소유한다. 이들은 해당 부동산의 자기 지분에 대해서만 부분적 담보대출을 받아 구매 자금을 조달하고, 해당 부동산에서 살 권리에 대해 공동 소유주들 사이에 합의하기 때문에 저렴하다.

TIC 모기지를 취급하는 ‘스털링 뱅크 앤 트러스트’의 헨리 진스 수퍼바이저는 “LA에서는 실버 레이크와에코 파크가 TIC 거래의 중심 역할을 하고 있다”며 “바이어 입장에서 저렴한 매물이 시장에 많이 등장했다”고 말했다.

집값 비싸기로 유명한 샌프란시스코에서 시작된 TIC가십수 년 전 LA로 전파돼 현재 일부 지역에서 증가 중이다. 셀러 입장에서는 렌트 컨트롤을 회피할 목적을 가졌거나, 단순히 부동산 관리에 염증을 느낀 오너들이 지분을 쪼개 내놓고 있다.

실제 렌트 컨트롤이 적용되는 경우 세입자를 나가게 하려면 이사 비용을 주도록 규정돼 있다. 오직 세입자가 스스로 나가거나, 아니면 주법인 ‘엘리스 법’에 따라 최소한 8200달러와 120일간의 시간을 준다면 세입자를 나가게 할 수 있다. 이런 식으로 비워져도 해당 건물을 렌트 컨트롤의 적용 대상이지만 TIC로 전환은 자유롭다.

이와 관련, LA타임스는 소유주가 TIC로 전환할 때 로컬 정부의 승인을 얻을 필요가 없어 렌트 컨트롤 등의 규제를 회피하는 방법으로 활용되고 있다고 전했다. 또 바이어 입장에서는 아파트나 콘도, 주택이나 저택 등을 가리지 않고 혼자가 아닌 다른 사람들과 공동으로 싼값에 소유하기 위해 구매하고 있다.

TIC를 전문으로 하는 LA의 부동산 에이전트인 크리스토퍼 스탠리는 “일반 구매와 달리 다소 복잡한 소유관계로 시세보다 11~15% 할인해서 거래되는 게 통념”이라며 “매물 부족에 따른 실수요 및 투자 한계에 도달한 상황에서 대안으로 떠오르고 있다”고 말했다.

현재 LA에 매물로 나온 TIC 매물은 1~3베드룸으로 다양한데 가격은 평균 55만3000달러 선이다. 스탠리에 따르면 TIC를 통해 바이어는 별도의 계약에 따라 일정 지분을 가지면서 해당 주택에서 거주할 수 있는 권리도 갖게 된다. 공동 소유주들은 제각각의 대출을 끼고 있지만, 재산세는 나눠서 내는 구조다.

다만 복잡한 구조 탓에 은행이나 대출 회사들은 TIC 대출 채권을 되팔지 못하고, 국책 모기지 회사인 패니 매와 프레디 맥도 사지 않기 때문에 현재 LA에서는 스털링 뱅크와 내셔널 코퍼러티브 뱅크 두 곳에서만 조각난 TIC 대출을 제공하고 있다.

게다가 30년 만기 고정금리 상품은 없고 오직 변동금리 모기지만 취급할 뿐이다. 만약 다른 소유주 대출이 부실에 빠져도 나머지 소유주들에게는 피해가 전혀 없다. 다만 재산세는 나누어 내기 때문에 부실 대출자가 된 소유주의 몫은 남은 이들이 대납해야 한다.

TIC 계약 전문가인 앤디서킨 변호사는 “일반 콘도 소유보다 보호하는 법이 취약한 것은 사실”이라며 “그렇지만 혼자 집을 살 능력이 안 되는 이들을 위해 고려해 볼 만한 옵션”이라고 말했다.

글래셀 파크 인근에서 950스퀘어피트의 3베드룸 주택을 TIC로구매한 댄누퍼는 만족감을 표했다. 이전에는 각각 임대를 주었던 동일 부동산의 7개 가구 중 하나를 구매한 누퍼는 여러 명이 자금을 모아 혼자서는 살 수 없는 큰 부동산을 마련한 점에 만족감을 드러냈다.

물론 이런 종류의 소유권에는 대출이나 보험에 대한 제한이 있는 경우가 많고, 공동 구매자인 이웃들과도 좀 더 친숙해질 필요가 있다는 사실도 알게 됐다. 대출을 제외하고 다른 문제는 연대책임을 져야 한다는 것이 잠재적인 위험요소지만 신중하게 작성한 계약서와 이웃과의 교류로 안심하고 지낸다는 것이었다.

누퍼는 “모임을 갖고 집 보수나 공동으로 처리할 일들을 논의한다”며 “시간이 지나면서 재정적인 문제는 물론, 서로를 이해하려는 노력을 더 하면서 공동운명체란 점을 새삼 깨달으며 산다"고 말했다.

반대로 임차해서 살다가 쫓겨나는 세입자들의 불만을 크다. TIC 전문 에이전트로서 최근 2년간 50건의 계약을 성사시킨 '렌털 걸’의 설립자인 리즈 맥도널드는 “퇴거당하는 세입자들의 기분은 잘 안다”며 “그렇다고 모두가 저소득층은 아니고 TIC는 아직 그리 큰 비중을 차지하지 않고 있다”고 항변했다.

LA타임스가 인터뷰한 또 다른 에이전트 역시 “한인타운의 병든 노인들과 도움이 필요한 아이들이 사는 건물을 TIC로 전환하려다가 중단했다”며 “나름대로 친절하고 사려 깊게 추진하려고 노력하고 있다”고 전했다.

이미 LA는 2001년 이후 2만5000개 유닛 이상의 임대 주택이 렌트 컨트롤에서 벗어났다. 소유주들은 재개발을 통해 더 새롭고, 더 비싼 아파트로 이들을 재탄생시켰다. 각종 세입자 단체들이 TIC의 문제점을 지적하자 LA 시의회의 미치오패럴 의원은 TIC에 대한 모니터링을 강화해야 한다는 법안의 법제화에 나섰다.

오패럴 의원은 “증가 추세인 TIC 전환이 얼마나 광범위한 문제를 야기하는지 정확한 자료는 없다”며 “다만 추가적인 세입자 보호 정책 추진을 위해 TIC에 대해 알아가야 할 것”이라고 말했다.

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