저금리 시대 불가피, 미리 준비해야 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문: 코로나바이러스 펜데믹으로 주식이 폭락하고 국채금리도 많이 빠졌는데 모기지 금리는 내려가지 않나요?

▶답) 코로나 19로 세계는 보이지 않는 적과 전쟁 중입니다. 자영업이 문을 닫고, 학교도 쉬고, 재택 근무하며 사회적 거리두기를 하고 있지만 유럽과 미국 등 선진국들이 많은 사망자를 내면서 속절없이 당하고 있습니다. 향후 경제에 어떤 영향을 미칠지 예측 불가한 상황입니다. 금융시장은 폭락했고 연준은 기준금리를 0%까지 인하했습니다. 투자 주체들은 안전 자산인 미국채를 사들입니다. 경제 지표의 기준이 되는 국채 10년 만기 금리는 코로나 전 2%대에서 현재 0.6%대로 떨어졌습니다. 하지만 모기지 금리는 떨어지지 않아 재융자 고객들의 기대를 저버리고 있습니다. 그 이유는 한마디로 시장에 돈이 없어서입니다. 모기지 대출을 해주는 렌더나 정부 에이전시는 모기지 패키지, 즉 MBS를 2차 시장에 팔아 현금화해 지속 융자를 가능하게 합니다. 그런데 2차 시장의 기관 투자가들이 주식 폭락으로 많은 돈을 잃었습니다. MBS를 살 여력과 의향이 없어진 거죠. 이런 MBS 수요 결핍은 페니메,프레디맥 등 정부 에이전시를 통하는 컨포밍 융자뿐 아니라, 렌더가 직접 팔아야 하는 점보융자 시장에서 더 심하게 나타납니다. 최근 점보융자 이자율이 더 안 좋습니다. 불안정한 금융시장의 비정상적인 형태는 2008년 서브프라임때도 일시적으로 일어났던 현상입니다. 당시는 연준이 개입하면서 안정됐습니다. 과연 이번에도 연준과 재무성이 천문학적 달러를 투입해 미국과 세계 경제를 구할 수 있을까? 연준은 금리 인하와 더불어 국채, MBS뿐만 아니라 기업어음과 회사채까지도 엄청나게 사들일 것임을 공표했습니다. 연준의 통화 정책과 재무성의 재정 정책까지 더해져서 망해가는 회사를 살리고, 개인에게는 현금을 줘 가계와 소비를 유지시키며 불안정한 크레딧 시장을 정상 작동시키겠다는 입장입니다. 현재 두 분기 연속 경ㅊ기 후퇴는 확실하지만, 대공황이 올지는 아직 모릅니다. 다만 연준이 국채, 회사채, MBS도 사들이면서 2008년처럼 모기지 금리도 안정을 찾길 바랄 뿐입니다. 당분간 저금리시대가 불가피한 만큼, 재융자 관련 서류 등을 준비하는 것이 좋을듯합니다.

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