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페이먼트 유예 신청도 유의할 점 많다 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

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[LA중앙일보] 발행 2020/05/20 경제 12면 기사입력 2020/05/19 22:09

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문: 코로나19로 인해 주택융자 시장이 어떤 영향을 받는지 알고 싶네요.

▶답: 2008년 서브프라임때 신용시장 붕괴가 실물경제 위기를 초래했습니다. 코로나 사태는 실물경제가 먼저 파괴되며 신용시장에 혼란을 가져온 형태입니다. 신용시장 혼란은 주택융자에도 변화를 가져왔습니다. 우선 심사가 강화됐습니다. 최저 신용점수 기준도 높아졌고 다운페이먼트 요구도 늘어났습니다. 오퍼 전에 현재 융자 자격요건을 확인해야 합니다. 현금 인출 재융자 및 Heloc을 없애는 렌더도 늘어나고 있습니다. 집 에퀴티가 많아도 담보 융자가 힘들어졌습니다. 현재 대부분 렌더들은 현금 재융자를 허락하지만 언제 바뀔지 모릅니다. 융자가 지체되는 현상도 나타났습니다. 재융자 신청 증가도 이유지만, 융자 담당자 재택근무로 효율성이 떨어졌고 외부기관 검증 과정도 늦어졌기 때문입니다. 추가 검증절차가 생긴 이유도 있습니다. 자영업자 수입이 줄고 직장 해고가 늘면서 검증이 철저해졌습니다. 주택융자 마지막 단계인 펀딩을 하기 전 렌더는 수입과 직장 재확인 절차를 거칩니다. 직장인의 경우 최종 고용 상태를 전화로 확인하고 자영업자는 최근 두 달치 은행스테이트먼트를 요구합니다. 또 코로나19 사태 후에도 동일 매상을 올리는지 확인합니다. 만약 매상이 줄었다면 융자승인이 취소되기도 합니다. 투자용 건물 소유자는 렌트 수입 지속 여부를 확인하기도 합니다. 컨포밍 융자 이자율은 채권 금리 하락과 연준의 지속적 매입으로 많이 내려갔습니다. 하지만 2차 시장이 위축된 점보융자 이자율은 하락세가 느립니다. 연방정부 모기지 페이먼트 유예제도도 조심해야 할 부분이 있습니다. 우선 재융자나 주택구입 계획이 있다면 유예 신청을 하지 말아야 합니다. 새 렌더가 승인을 안 해주기 때문입니다. 모기지 페이먼트 유예 신청을 한 경우 신용보고서에'Account in Forbearnce'라고 떠, 다른 융자에 지장을 주기도 합니다. 신용 점수에 당장 영향이 없더라도 금융활동에 부정적인 영향을 주는 것은 자명합니다. 이는'CARES Act'위반 행위지만 대부분 렌더들이 이를 미쳐 챙기지 못한데서 나타나는 초기 현상으로 볼 수 있습니다. 가까운 시일내에 재융자나 주택구입을 계획하는 사람들은 페이먼트 유예신청을 하지 않는 것이 좋을 것 같습니다.

▶(213)393-6334

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