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[부동산 투자] 숏세일

미셸 원 / BEE 부동산 부사장
미셸 원 / BEE 부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2020/05/21 부동산 12면 기사입력 2020/05/20 16:25

숏세일 발생 비용은 은행이 부담
집에 걸린 모든 담보 해결할 수 있어

미국 연방준비제도(FED)의 파월 의장은 코로나19 사태로 침체국면에 접어든 미국 경제가 늦어지면 내년 말까지도 갈 수 있다고 발표했다.

하지만 많은 전문가들은 현재의 급락세가 올 하반기부터는 반등을 시작할 것으로 전망하고 있다.

경기의 침체와 회복의 과정을 보면 보통 경기가 하락하고 나서 빠른 시간에 회복되는 것을 V자형 경기 회복이라고 하고 U자형은 경기 침체의 기간이 긴 경우이다. 그런데 코로나19 사태로 큰 폭으로 떨어진 경기가 서서히 회복되어 갈 것으로 예상되는 요즘과 같은 경기 회복 형태를 나이키 운동화의 로고와 같은 모양이 될 것이라고 한다.

그래서 요즘의 불경기로 인하여 정부에서는 여러가지 구제책을 내놓아 사태를 진정시키려고 노력하고 그 중 하나가 주택 융자 상환을 돕는 프로그램이다. 하지만 여러 노력에도 불구하고 집 페이먼트가 어려워져 집을 포기해야 되는 경우가 생길 수 있는데 은행의 차압보다는 숏세일이 낫다.

기본적으로 숏세일은 셀러가 에이전트를 고용해서 구매자를 찾고, 에스크로 열고 하는 전반적인 과정이 보통의 주택 매매와 거의 같다. 특히 바이어 쪽은 구매 의사를 밝히는 오퍼 양식도 같고 일반 매매보다 기간이 길어 조금 더 기다리는 것 빼면 일반 주택 구입과 전혀 다르지 않다. 하지만 모든 과정을 은행에서 승인을 받아야 하는 데 은행이 숏세일(Short Payoff)을 허용하는 이유는 은행 측에도 차압보다는 손실이 적기 때문이다.

특히 숏세일은 Short Payoff라는 명칭에서도 알 수 있듯이 소유 주택에 걸린 빚이 집의 시세보다도 많아 융자액보다 낮은 가격에 집을 팔아 융자액을 다 갚지 못해도 나머지 빚을 탕감해 준다. 그 뿐인가. 1차 융자는 물론이고 2차 융자나 혹은 3차 이상의 담보가 걸려 있어도 모두 해결이 되어야 숏세일이 끝난다.

그러면 숏세일 셀러가 유의해야 할 몇 가지 사항을 알아보자. 주택 소유주가 3달 이상 집 페이먼트를 못하면 은행은 집주인에게 채무 불이행 통지서(NOD: Notice of Default)를 보내는데, 내용은 3달 후면 집을 차압하여 경매로 팔겠다는 내용, 즉 경매 통지서(NOT:Notice of Trustee Sale)를 받게 된다는 것이다. 그리고 경매 통지(NOT)를 받은 21일 후에 실제로 경매절차가 이루어진다. 특히 염두에 두어야 할 것이 페이먼트가 밀린 후 7개월 정도 후에는 차압이 될 수 있으니 그 안에 숏세일로 주택의 차압을 막아야 집에 담보로 걸려있던 모든 빚을 청산할 수 있다. 불행 중 다행이라면 숏세일 셀러가 부담해야 되는 밀린 재산세와 집을 판매하면서 생기는 모든 비용은 은행이 부담한다.

그러나 HOA가 있을 경우에 밀린 관리비는 융자 은행이 대신 부담하지 않는 경우가 많고 HOA에서 차압절차를 시작할 수도 있으므로 관리비는 밀리지 않아야 한다.

▶문의: (213)505-5594

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