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[조나단 박의 계약위반] 사업체건물 임차권 포기

[LA중앙일보] 발행 2009/05/12 경제 14면 기사입력 2009/05/11 18:41

조나단 박/변호사

상가 테넌트(임차인)의 임대료 미지불이 14일 이상 계속되고 있는 가운데 건물주(임대인)가 여러가지 정황으로 보아 임차인이 건물주에게 통보하지 않고 자진 퇴거한 것으로 판단되면 임차인이 임차권을 포기한 것으로 간주하고 임대차 계약서의 종결과 함께 건물주는 임차인의 계약불이행에 따른 손해 배상을 청구할 수 있다.

그러나 건물주는 임차인이 자진 퇴거했다고 믿을 수 있는 이유가 있다 하더라도 가주민법 1951.3에 의거하여 임차인에게 임차권 포기를 확인하는 통지서(Notice of Belief of Abandonment)를 보내는 것이 건물주에게 안전하다.

일단 임대료 지불기일 날짜로부터 14일이 지날 때까지 기다린 후 통지서를 보내게 되는데 이 통지서에는 임차인으로 하여금 임차권을 포기할 의도가 없다는 내용과 퇴거 소송을 할 경우 소장을 배달증명 우편으로 받을 수 있는 주소가 기록된 답변을 요구하는 내용이 기재되어 있다.

또한 통지서를 일반우편으로 보낼 시에는 임차인이 통지서를 받은 후 18일이내에 인편으로 직접 배달되었을 때는 15일 이내에 임차인이 답변해야 하며 답변하지 않을 경우 통지서에 기재된 계약 종결날짜에 임대차 계약은 끝이 나며 건물주는 해당건물을 점유하거나 다른 임차인에게 리스를 줄 수 있게 된다. 아울러서 임차인의 자진 퇴거에 의한 계약위반으로 발생한 손해 배상을 청구하게 된다.

그러나 임차인이 위에 정한 기일 안에 답변을 하게 되면 계약은 종료되지 않으며 만일 계속해서 임대료를 지불하지 않는다면 건물주는 퇴거소송을 통해 임차인을 내보내고 손해 배상을 청구해야 한다.

임차인의 계약위반으로 인한 임대인의 구제책은 첫째 계약 종료 시까지 밀린 임대료가 있고 둘째로는 임차인이 계약을 위반한 날부터 남은 계약기간에 해당하는 임대료에 대한 손해 배상 청구 권리가 있다. 예를 들어 5년 임대차 계약의 의무를 2년만 이행했다면 남은 3년 기간에 해당하는 손해 배상 청구가 가능하다.

그러나 법적으로 이러한 손해 배상을 요구함에 있어 일단 상대방의 계약위반으로 인한 손해가 발생하기 시작하면 손해를 입게 되는 당사자에게 예상 손해를 감소시키도록 노력해야하는 의무(Duty to Mitigate Damages)가 부과된다.

다시 말하면 적절하고 타당성 있게 대처하므로 줄일 수 있었던 손해는 배상을 받을 수가 없다는 뜻이 된다. 따라서 건물주는 주어진 상황에서 타당성 있는 노력으로 비어 있는 건물 공간을 임대를 줄 수 있도록 다른 임차인을 찾아야 한다는 말이다.

그러나 그 찾는 노력은 일반적으로 건물주가 할 수 있는 객관적이고 합리적인 노력이면 되는 것이고 그러한 노력에도 불구하고 손해를 줄일 수 없었다면 법적으로 당연히 손해 배상을 받아야 한다는 것이다.

▷문의: (213)380-1238

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