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재직증명서 10차례나 요구…어려워진 모기지

[LA중앙일보] 발행 2020/07/02 부동산 3면 기사입력 2020/07/01 16:00

코로나19 이후 새로운 모기지 환경

상환능력 검증 등 자격심사 까다로워져
크레딧 점수 조건 상향도 새로운 변수
재융자·홈에퀴티론은 경제전망에 따라야

모기지는 대출을 받고, 융자금을 갚고, 재융자로 돌리는 것 등이 기본이지만 코로나19 이후에는 이렇게 당연했던 과정들이 조금 더 복잡해졌다.

불확실성이 커진 경제 상황에서도 희망적인 사실은 이자율이 사상 최저 수준을 유지하고 있다는 점이다. 다만 이밖에는 바이어나 홈 오너 입장에서 호의적이라고 할 수 있는 변화를 찾기 힘들어 상당한 적응력을 요구받게 됐다. 먼 과거가 아니라 당장 올해 초와 비교해서도 모기지를 둘러싼 환경이 대폭 바뀐 것이다.

새롭게 모기지를 받고 싶거나, 현재 모기지 페이먼트가 힘들거나 재융자를 받아야 할지, 받을 수 있을지 애매한 상황이라면 모기지 전문가들이 알려주는 다음의 새로운 현실에 주목할 필요가 있다.

▶신규 대출 복잡해져

먼저 가장 좋은 소식은 모기지 이자율이 떨어졌다는 것이다. 미시간주 트로이에 위치한 ‘프레미아 리로케이션 모기지’의 유리 우만스키 수석 모기지 컨설턴트는 “최근 수주일 사이에 모기지 이자율이 매우 낮은 수준까지 떨어졌다”며 “장기적으로 사상 최저 수준으로 돌아왔다”고 말했다. 이는 곧 지금을 노려 고정금리 모기지를 받고 장기적으로 이자율을 고정하는 전략이 가능하다는 의미다.

그러나 팬데믹 가운데 모기지 받기는 이전보다 어려워졌다. TD뱅크의 주거용 대출 총책임자인 스티브 카민스키는 “코로나19 이후 대출 업계 전반적으로 언더라이팅이 한층 까다로워졌다”며 “카운티 사무소, 감정평가사, 타이틀 회사 등 외부 파트너들이 문을 닫거나 코로나19 예방 조치에 나서면서 협업도 쉽지 않아졌다”고 전했다.

아무리 온라인으로 모기지 신청서를 작성, 제출해도 그 이면에서 이뤄지는 공증, 감정평가, 서명 작업 등의 업무를 실제 담당자가 해줘야 하기 때문이다. 사회적 거리 두기는 특히 이런 단계들을 더욱 어렵게 만들어 전통적으로는 직접 집안에서 해야 하는 감정평가도 자동차를 타고 진행하는 식으로 바뀌기도 했다. 카민스키는 “마스크와 장갑을 끼고 약속된 주차 공간에서 이뤄지는 ‘커브사이드 클로징’이 유행처럼 늘고 있다”고 말했다.

▶상환능력 입증 철저해야

현재 일자리를 잃었거나 무급휴직 중이라면 당장은 집을 구매할 수 없다. 미시간주 트로이 ‘로스 모기지 사’의 팀 로스 CEO는 “집을 사거나 현재 모기지를 재융자받으려면 반드시 현재 직업과 소득이 있어야 한다”며 “만약 대출을 받아야 하는데 직업이 없다면 모기지 클로징은 대출 신청자가 직업을 갖고 첫 번째 페이첵을 받은 뒤에 마무리된다”고 말했다.

모기지 대출 기관들은 대출 신청자의 고용 상황을 수시로 체크하기 때문에 최종적으로 승인을 얻기 전까지 여러 관문을 넘어야 하고 지금처럼 실업자가 양산되는 상황에서는 이런 절차가 한층 까다롭게 진행된다.

캘리포니아 주 팜스프링스의 ‘카브릴로 모기지’의 티파니 울프 지역책임자 겸 수석 론오피서는 “이전에는 새로운 모기지를 받는데 2~3차례 재직증명서 등 고용 관계 증빙을 요구했지만, 지금은 7~10차례씩 필요로 하기도 한다”며 “모기지를 받으려면 인내심과 함께 추가 서류 준비도 생각해둬야 할 것”이라고 말했다.

▶크레딧 점수 조건 높아져

불확실한 경제 가운데 대출기관들은 부실대출을 우려하며 일부는 대출 신청자의 크레딧 점수 한도를 높였다. ‘렌더스 네트워크’의 랜달 예이츠 설립자 겸 CEO는 “연방 주택국(FHA) 모기지의 경우 이전에는 크레딧 점수 580점이면 대출이 가능했지만, 지금은 많은 대출기관이 620점 이상을 요구조건으로 하고 있다”고 전했다.

전문가들은 이런 상황에서 당장 집을 살 계획이 없더라도 미래 투자를 위해 지금 크레딧 점수를 올려두는 것이 좋을 것이라고 조언하고 있다. 예이츠 CEO는 “최근 크레딧 점수 강화가 항구적인 조치는 아니다”라며 “다만 이전 수준으로 돌아가려면 실업률이 다시 낮아지고 미국 전체 경제가 안정적으로 돌아가는 것이 확인되어야 할 것”이라고 말했다.

▶납부 유예는 공짜 아냐

‘케어스 액트(CARES Act·코로나19 긴급지원과 구제 및 경제안보를 위한 법)’에 따라 대출기관은 연방정부가 보증하는 모기지에 한해 대출자에게 상환 유예를 보장해야 한다. 즉, 일자리를 잃어 소득이 없거나 소득이 줄어 모기지 페이먼트가 힘들면 몇 개월은 상환을 중단해도 된다. 그러나 문제는 탕감받는 것이 아니라 언젠가는 갚아야 한다는 점이다.

그러니 만약 생사의 갈림길에 선 것이 아니라 단지 납부 유예를 신청할까 말까 고민 중이라면 꾸준히 납부하는 편이 낫다는 조언이다. 판단이 어렵다면 대출기관 전문가와 상의하는 것도 좋은 방법이다.

‘체이스 홈 렌딩’의 마크 오도노반 CEO는 “납부 유예 만기가 다가오는데 여전히 형편이 나아지지 않았다면 추가로 유예를 더 신청할 수 있다”며 “납부를 재개한 뒤에는 남은 대출 기간 동안 그동안 내지 않았던 금액을 나눠서 내도록 대출기관과 협의하면 된다”고 말했다.

▶재융자 서두르지 말아야

현재 모기지 대출자들은 재융자를 통해 낮은 이자율 혜택을 보길 원할 것이다. 나쁜 생각은 아니지만 그렇다고 모든 대출자에게 반드시 좋다고 할 수는 없다.

TD뱅크의 카민스키 총책임자는 “주택 소유주는 지금 집에서 얼마나 오래 살 것인지를 생각해야 한다”며 “또 감정평가 비용이나 타이틀 보험료 등 대출기관과 지역에 따라 크게 달라질 각종 클로징 비용도 계산해 봐야 한다"고 말했다.

예를 들어, 현재 사는 집에서 향후 2~3년 정도 더 살 계획이라면 재융자는 많은 클로징 비용이 들고 결국 저축액만 까먹는 아무런 의미도 없는 선택이 될 것이다. 카민스키는 “재융자는 새로운 모기지 대출을 받는 것과 같아 소득 증명을 비롯해 처음 모기지를 받을 때처럼 복잡한 절차를 밟아야 하는 점도 기억해야 한다”고 강조했다.

▶홈 에퀴티 론도 선택 가능

모기지 금리가 낮은 바로 지금, 주택 소유주들은 집에 쌓아둔 자산을 바탕으로 대출을 받는 ‘홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)’도 유리한 조건에 받을 수 있다.

프레미아 리로케이션 모기지의 우만스키 수석 컨설턴트는 “부채 조정 등을 위해 HELOC를 받을 수 있는 아주 좋은 타이밍일 수 있다”며 “사상 최저 수준으로 낮은 이자율을 활용해 매달 납부하는 비용을 아끼면서 저렴한 비용에 집을 고쳐 가치를 높일 수도 있을 것”이라고 제안했다.

그렇다고 의욕에 가득 차서 과도하게 집에 투자하는 것은 경계해야 한다. 코로나19의 여파가 여전히 심각한 가운데 거시경제는 물론, 주택시장도 전망이 유동적이기 때문이다.

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