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코로나로 낮아진 임대시장 수익률 절세로 보충

[LA중앙일보] 발행 2020/07/09 부동산 3면 기사입력 2020/07/08 15:57

임대용 부동산 절세 어떻게…

대손상각 처리부터 감가상각 활용까지
‘섹션 179’ 보너스 공제 104만불로 확대
순영업손실 5년 소급, 고세율 피할 묘책

코로나19에 따른 경기둔화와 인종 문제에서 비롯된 사회불안으로 경제 각 부문이 불안정한 가운데 임대시장도 어려움을 겪고 있다. 소비 부진과 강제휴업 등에 따른 세입자의 경영난이 임대사업자에게도 그대로 전해지면서 수익은 줄고, 세금은 늘어날 것으로 우려된다.

올해 임대용 부동산 시장의 상황이 최악으로 치달을 것으로 예상하는 가운데 연방소득세를 기준으로 임대용 부동산 관련 세금 문제를 어떻게 슬기롭게 풀어 최대의 절세효과를 낼 수 있을지 문답 형식으로 풀어봤다.

-대손상각 처리가 가능한 것은?

특정 채권의 회수가 불가능할 때 회계상 손실로 처리하는 대손상각은 코로나19로 특별히 새로워진 내용은 없다. 모기지 이자와 임대용 부동산에 대한 세금을 공제할 수 있다.

또 임대용 부동산을 소유하면서 발생한 기본적인 운영경비도 대손상각 처리할 수 있다. 여기에는 유틸리티, 보험, 수리와 보수 및 유지 작업, 외부 주변 정리 비용 등이 모두 포함된다.

-감가상각이 가능한 것은?

임대 목적의 주거용 부동산은 27.5년에 걸쳐 자산가치를 감가상각해 나갈 수 있다. 소유주에게 보너스 같은 개념으로 주변 시세 변동에 따라 가격이 오르겠지만 이와는 별개로 과세 대상으로서 부동산의 감정가는 감가 상각된다. 이는 임대 목적의 상업용 부동산에도 적용되는데 다만 이때는 39년에 걸쳐 감가 상각된다.

예컨대 작은 아파트 빌딩을 소유하고 있는데 토지를 제외하고 가치가 150만 달러라고 가정해보자. 이때 감가상각 공제액은 150만 달러를 27.5년으로 나눈 매년 5만4545달러가 된다. 공제액은 세금보고를 하는 그 해에 소유주에게는 긍정적인 현금 흐름으로 작용한다. 따라서 감가상각은 직접 절세효과를 높이는 방법인데 소유하고 있는 부동산의 가치가 매우 높거나 여러 건을 갖고 있다면 절세효과는 더욱 커진다.

상업용 부동산은 주거용보다 긴 39년간 감가상각 효과를 볼 수 있어 위에 예시를 둔 150만 달러 건물이 상업용이라면 감가상각액은 150만 달러를 39년으로 나눈 매년 3만8462달러가 된다.

-보너스 감가상각 가능한가?

보유 첫해 100% 보너스 감가상각은 비주거용 건물 중 ‘적격하게 개선된 부동산(QIP)’에 한해 가능하다. 이와 관련, 케어스 법(CARES Act·코로나19 긴급지원과 구제 및 경제안보를 위한 법)은 2017년 제정된 ‘감세 및 일자리 법(TCJA)’의 일부 조항을 수정해 상업용 부동산에 대한 보다 빠른 감가상각이 가능토록 했다.

QIP는 비주거용 건물로서 완공 이후 법령에 따라 실내를 개선한 경우를 뜻하지만, 감가상각에 해당하지 않는 경우는 건물의 크기를 키웠다거나, 엘리베이터 또는 에스컬레이터를 설치했거나, 또는 빌딩 뼈대의 내부 구조에 사용된 금액 등으로 주의가 요구된다.

케어스 법 덕분에 QIP인 경우 첫해 모든 비용은 감가상각이 가능하다. 대안으로 향후 15년에 걸쳐 정액법(straight line)으로 QIP 감가상각을 받을 수도 있는데 미래에 높은 세율이 적용될 것이 예상될 때는 세금 전문가와 상의해서 고려해 볼 수 있는 방법이다.

-다른 감가상각은 없나?

TCJA는 적격한 부동산에 대한 179(Section 179) 첫해 감가상각 공제의 한도를 연간 100만 달러로 늘렸다. 올해 첫 적용 돼 물가상승률까지 고려한최대한도는 104만 달러까지다.

소위 179 공제의 핵심은 적격한 부동산이라면 보유한 첫해 사용한 모든 잠재적인 비용을 공제해준다는 점이다. 여기서 잠재적이란 의미는 해석이 다양할 수 있고 제한이 따를 수도 있다는 것으로 자세한 사항은 세무 전문가와 상담해야 한다.

또 TCJA는 적격한 부동산의 범위에 비주거용 건물의 지붕, 공조 장치(HVAC), 화재 예방 장치와 알람 및 시큐리티 시스템에 든 비용까지 포함해 부동산 소유주 입장에서는 보다 유리해졌다.

-적격 과세소득(QBI) 공제 신청할 수 있나?

임대 순이익을 바탕으로 한 QBI 공제는 가능할 수도 있다. TCJA는 2018~2025년 개인기업, 유한책임회사(LLC), S콥, 동업기업 등 소위 ‘패스스루’ 비즈니스에 대한 공제를 가능토록 했다. 공제액은 QBI의 최대 20%로 QBI가 100만 달러라면 20%인 20만 달러를 뺀 80만 달러가 최종 과세소득이 된다.

한동안 임대 순이익을 바탕으로 QBI 공제를 받을 수 있는지가불분명했지만, 국세청(IRS)은 이후 수차례에 걸쳐 대부분의 경우에 QBI 공제가 가능하다는 납세자 친화적인 유권해석을 내린 바 있다. 다만 공제를 인정받는 과정이 복잡하기 때문에 세금 전문가와 함께 실무적인 논의를 진행해야 한다.

-수동적 손실(PAL) 공제도 가능한가?

PAL 규칙을 통해 임대 사업에서 발생한 손실만큼을 소득에서 차감할 수 있다. 여기서 수동적이란 의미는 실질적으로 참여하지 않는 경우를 뜻하지만, 임대사업은 실질적으로 참여해도 수동적 활동으로 간주한다.

PAL은 통상적으로 보유하고 있는 모든 임대용 부동산을 대상으로 수동적 이득 또는 매각 차익을 낸 부분에서 손실분을 제외하는 식으로 정해진다. 단, 손실은 이익을 초과할 수 없다. 부동산 소유주는 손실만큼 줄어든 과세소득을 통해 절세효과를 얻을 수 있다.

다만 해당 과세연도에 공제하는 것이 아닌 이듬해나 수년 뒤에 하도록 강제한 부분이 있다는 단점이 있다. 다만 운이 좋다면 이런 규정에 예외조항이 많아 일찌감치 공제를 받을 수 있는 길도 열려 있는데 이에 대해서는 세금 전문가와 함께 상의해야 할 것이다.

-순영업손실(NOL)은 도움이 되나?

만약 다른 소득원에서 발생한 손실이 소득을 넘어서면 NOL이 발생한 것이다. 2018년 세금보고 이전에는 NOL이 생기면 다음 해 혹은 이전 해로 돌아가서 해당 손실을 활용해 세금을 줄일 수 있었다. 그런데 케어스 법은 2018~2020년 세금보고에서 NOL을 최대 5년 전으로 소급할 수 있도록 명시했다.

즉, 2018~2020년 NOL에 대해서는 최대 5년까지 소급 적용하는 식으로 예를 들어 올해 손실을 최대 5년 전까지 이익이 컸던 해로 돌려 당시 이익 규모를 줄이면서 냈던 세금을 축소할 수 있게 된 것이다. 세금 전문가들은 높은 세율이 적용됐던 2017년 이전까지 소급할 수 있다는 점에서 부동산 소유주에게도 좋은 대안이 될 것으로 분석했다.

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