재산세 계획(Property Tax Planning) [ASK미국-박유진 변호사]

박유진 변호사

▶문= 재산세 계획(Property Tax Planning)은 어떻게 할까요?

▶답= 부동산 소유주가 일 년에 분기마다 내는 재산세 또한 유산상속 계획에 있어 꼭 고려해야 하는 대상이다. 재산세 변화의 대표적 요인은 해당 부동산의 가치 상승 그리고 소유권 변동이다. 1978년에 시행된 캘리포니아 주민 발의안 13(Proposition 13)은 해당 부동산의 매해 부동산세 상승을 2%로 제한하고 있다. 주민 발의안 13의 두 가지 예외 조항은 소유권 변동과 새로운 건축물이다. 영어로 소유권 변동을 Change in Ownership로 명명하며 주인이 바뀌었기에 새 주인의 명의로 이전된 시점을 기준으로 새로운 시세를 산출하는 것이다. 소유권 변동 또한 예외 조항이 있다.

대표적인 예외 조항은 1986년 시행된 주민 발의안 58(Proposition 58)이다. 이 주민 발의안은 부모 자녀 간에 주 거주지(Primary Residence)를 증여/상속/매매 하는 것은 소유권 변동으로 간주하지 않는다.

예를 들어 부모가 오래전에 구매한 부동산의 가치가 몇십 배 올랐을지라도 그간 올라간 실제 시세보다 훨씬 더 낮은 비율로 재산세가 책정됐을 테고 그 해당 부동산을 자녀에게 매매/증여/상속시는 부모의 낮은 재산세 감정가가 그대로 자녀에게 적용이 되는 것이다. 즉 부모 자녀간 주 거주지의 명의변경은 부동산의 현 시세에 따른 제한이 없다. 즉 한국으로 치면 강남이 논밭일 때 부모가 산 땅이 금싸라기가 되고도 재산세는 그대로 적게 내고 그 뒤에 자녀가 상속/증여/매매하더라도 부모의 낮은 재산세 기준을 그대로 물려받을 수 있다는 이야기다.

주민 발의안 58에 속하는 또 하나의 예외 조항은 주거지를 제외한 나머지 부동산을 부모 자녀 간에 매매/증여/상속했을 때 100만 달러까지는 재산세를 상향 조정하지 않는 것이다. 즉 적어도 부모 자녀간 100만 달러 미만의 부동산 소유권 변경은 주인이 바뀌었다고 간주하지 않는데 이외로 이 예외 조항을 잘 모르고 있는 경우가 많다. 이 두 가지 예외 조항만 잘 활용하더라도 낮은 재산세를 자녀가 잘 물려받을 수 있게끔 도와준다.

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