[부동산 가이드] 렌탈 계약서

세입자 구성원·계약 기간 명확히 기록
시큐리티 디파짓은 렌트비 전용 안 돼

필자는 최근에 임대인과의 관계로 힘들어하시는 임차인 몇분을 만나서 상담하였다. 상담 전에는 현재의 코로나 사태로 인해 렌트비 받기가 힘들어지신 경우려니 생각하였는데, 막상 만나 뵙고 상담을 하면서 고민의 이유가 다름을 알게 되었다. 비슷한 궁금증이 많은 분이 있을 거라 생각하며, 렌트 계약서가 어떻게 작성되는지를 알려드리고자 한다.

렌트 계약서에는 우선, 누가 살 것인지를 명확히 기록해야 한다. 기록되지 않은 제3의 인물이 살 경우에는 계약위반이 된다. 계약의 조건이 먼스 투 먼스(월 계약)인지 1년 혹은 1년 이상의 기간인지를 정하고, 계약 기간이 끝나는 날짜가 정확히 기록되어 있는지, 또 비워주는 날짜의 시간이 오후 6시를 넘지 않도록 기록하는 것 등을 확인해야 한다.

다음은 렌트 비용이 얼마인지, 어떻게 집주인에게 전달할 것인지를 정해야 한다. 예전에는 체크로 집주인에게 보내는 경우가 많았지만, 요즘은 은행에 바로 입금하는 방식이 대세다.

시큐리티 디파짓에 대한 부분은 매우 중요한데 많은 테넌트가 이사를 나가는 마지막 달에는 다른 곳에 시큐리티 디파짓을 해야 하므로 렌트비를 내지 않으려고 한다. 그러나 시큐리티 디파짓은 마지막 달의 렌트비로 사용할 수 없음이 계약서에 명시되어 있다. 따라서 집주인은 그 조항을 제시하여 마지막 달도 렌트비를 내도록 테넌트에게 요구하여야 한다. 이는 시큐리티 디파짓의 금액이 수리 금액보다 모자랄 수 있는 경우를 대비하기 위한 조치이다.

집주인은 보통 관리비와 가드닝 비용을 책임진다. 테넌트가 유틸리티에 대한 비용을 따로 내도록 하고, 집의 상태는 렌트를 주기 전에 사진을 찍어서 보관하는 것이 좋다. 테넌트도 이사를 온 후에 무브인 인스펙션을 작성하여서 집주인에게 제출하지만, 집주인도 따로 증거자료를 보관하여 이사를 나갈 때 서로 간의 분쟁 시에 테넌트의 책임임을 명확히 할 수 있는 것이다.

집주인은 관리회사가 있는 경우에는 관리회사의 규정 등에 관한 서류를 테넌트에게 주면서, 규칙을 지키지 않아서 생기는 범칙금에 대한 부분은 테넌트의 책임임을 알려주어야 한다. 집에서 스모킹(흡연)을 허락하지 않았을 경우는 그에 따른 모든 피해를 다 청구할 수 있다. 계약 기간을 채우지 못하고 집을 비우게 되는 경우는 남은 기간에 대한 렌트비와 새 테넌트를 구하기 위한 경비도 청구할 수 있다. 테넌트는 렌탈 보험을 들도록 하고 집주인은 홈오너 보험을 들어서 화재, 도둑, 물난리 등등에 대한 비상시에 커버를 받을 수 있도록 해야 한다.

펫(반려동물)을 허락하였을 경우와 물침대나 이동형 세탁기 사용을 허락하였을 경우에도 보험을 들게 해야 한다. 여기에 더해 시큐리티 디파짓을 더 올리거나 아래층에서만 사용하도록 규정하여야 한다. 집을 팔게 되거나 테넌트가 나갈 때 집을 쇼잉 하는 것에 동의하도록 계약 시 합의하고, 사인판도 붙일 수 있도록 해야 한다. 그렇지 않으면 테넌트가 나간 후부터 쇼잉을 하여야 하므로 짧게는 15일 정도부터 한 달간 집을 비워두게 될 수도 있다.

계약서 작성은 가능하면 에이전트의 도움을 받아서 하는 것을 권한다. 영어로 된 계약서의 이해를 위해서는 번역의 도움도 받아서 계약서의 사소한 내용도 확인하여, 테넌트와의 친밀한 관계를 유지하는 것이 중요하다.

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쥴리김 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장