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모기지부터 클로징까지 평균 4개월

[LA중앙일보] 발행 2020/09/03 부동산 1면 기사입력 2020/09/02 14:54

내집마련, 시간표대로 준비하면 좋아
사전승인 90~120일 연장 요구할 수도

주택 구매에 걸리는 기간은 바이어의 준비 정도에 따라 달라진다. 길게 보고 미리 공부하면서 준비해두면 적은 시간을 들이고 내 집 마련에 성공할 수 있다. [AP]

주택 구매에 걸리는 기간은 바이어의 준비 정도에 따라 달라진다. 길게 보고 미리 공부하면서 준비해두면 적은 시간을 들이고 내 집 마련에 성공할 수 있다. [AP]

집을 사는데 걸리는 기간은 얼마나 될까. 스케줄에 영향을 줄 수 있는 변수는 많지만, 부동산 전문가들이 제시하는 평균 기간은 4개월 남짓이다.

바이어 입장에서 소요 기간을 파악해 두는 것은 중요하다. 렌트 기간이 끝나는데 맞춰야 할 수도 있고, 학기 시작 전에 이사를 마치길 원하는 경우도 있다. 기존에 집이 있는 경우는 집이 팔리는 시점과 최대한 맞춰야 한다는 부담도 있다.

간단히 말해 주택 구매는 시간에 예민한 과정이라는 점이다. 평균 4개월은 모든 단계가 잘 진행됐을 때 결과이고 인스펙션, 감정, 모기지 등의 일정이 엉키면 달라질 수도 있다. 주택 구매에 소요되는 기간에 대해 알아보자.

▶모기지 사전승인

첫 단추는 마음에 드는 집을 찾는 것이 아니다. 집 구경은 모기지 사전승인을 받은 다음으로 미뤄야 한다. 현금 구매자가 아니라는 가정 아래의 순서로 모기지가 최우선이라는 것이다.

샌디에이고 ‘힐톱 샤토 리얼티'의 베벌리 하우리어 에이전트는 “바이어는 모기지 브로커나 은행 등을 통해 모기지 대출받기를 간편하게 처리하고 싶을 것이다"라고 말했다. 그러나 몇몇 준비가 제대로 되지 않으면 이마저도 쉽지 않다. 우선 은행이 필요로 하는 서류가 제대로 준비 안 됐을 경우다. 또 재정, 크레딧 점수 등 대출 자격이 되지 않는 상황인 경우도 해당한다. 이런 때는 어쩌면 다운페이를 더 낼 수 있는 재력이 있다면 시간 단축에 도움이 될 수도 있다. 최상의 시나리오라면 사전승인을 받을 수 있다. 은행 등이 가능한 금액을 대출해 주겠다는 약속이다. 주택 구매 전쟁에서 사전승인서는 중요한 무기다. 셀러에게 돈을 지급할 수 있는 능력이 된다는 점을 강력하게 어필할 수 있다. 간단한 서류지만 은행 등이 인정한 집을 살 능력이 되는 바이어라는 점을 보여준다. 만약 집을 구매하기 전까지 본인의 재정 상황이 바뀌지 않는다면 은행 등에 모기지 대출 조건은 이전과 같게 추가로 90~120일 연장해 달라고 요구할 수 있다. 당장 집을 사지 않아도 이자율 등 대출 조건은 달라지지 않는 것이다.

▶집 찾기

인터넷으로 리스팅을 보고 마음 에 드는 집을 찾는 것은 재미있고 쉬운 작업이다. 다만 실제로 오픈 하우스 등 집을 방문하면 시간이 더 걸리고 힘도 들게 된다. 문제는 간단하게 모니터로 본 뒤 들어가서 살 수는 없다는 점이다. 셀러와 약속을 하고 집을 방문하고 돌아보는데 시간이 소요될 수밖에 없다. 최종적으로 마음에 드는 집을 찾기까지는 수많은 시행착오가 필요하고 그만큼 시간도 요구된다. 부동산 전문가들은 주택 구매자가 최종 거래 계약을 맺기 전까지 평균 10채의 집을 살펴본다고 전했다.

평균 10채도 정답은 아니다. 시간이 좀 더 걸려도 통계의 함정에 빠지지 않아야 한다. 플로리다주 탬파 ‘콜드웰 뱅커스’의 멜라니 앳킨스 에이전트는 “집을 살 때 마지막 순간에 서둘렀다거나 쫓기듯 결정을 내렸다는 기분이 든다면 나중에 후회할 확률이 높다”고 주의를 줬다.

▶클로징 준비

마음에 드는 집을 찾았고, 오퍼를 제시했으며, 협상이 잘 진행돼 계약을 맺는 시점까지 갔다면 끝난 것이 아니라 이제 진짜 기다림의 시간이 시작됐다는 것을 의미한다.

모기지 대출 계약 완료, 즉 클로징은 평균 50일가량이 걸린다. 이는 모기지 렌더가 사전승인서를 내준 순간부터 바이어가 모든 매매 문서에 서명하고 새집으로 이사를 들어갈 때까지 걸리는 시간을 의미한다. 이점만 봐도 왜 모기지 사전승인을 받는데 서둘러야 하는지 이해가 될 것이다.

여기에 모기지 렌더는 사전승인을 해줬지만, 추가로 30일간 집에 대한 감정 등을 통해 제대로 된 대출인지, 렌더 입장에서 손해를 보는 일은 없을지 최종적으로 판단할 기간까지 가질 수 있다.

따라서 부동산을 구매할 때 바이어나 부동산 에이전트는 소중한 시간을 아끼기 위해 해당 주택에 흠결이 없고 충분한 가치를 지니고 있다는 점을 모기지 렌더에게 보여줄 수 있어야 한다. 바이어는 셀러로부터 집에 대한 충분한 설명을 듣고 직접 인스펙터를 고용해서 미리 집 안팎을 살펴두는 식으로 대비할 수 있다.

모두 시간이 소요되는 작업이지만 클로징에 임했을 때 반드시 기억할 점은 계약 완료는 절대로 시간에 쫓기며 해서는 안 된다는 것이다.

◆크레딧 점수 등 준비해두면 시간 아낄 수 있어
주택 구매전 해둘 ‘숙제’들
다운페이 마련·부동산 공부


주택 구매 과정에 본격적으로 돌입하면 시간이 중요한 변수가 될 수도 있다. 가장 먼저 해 둘 일은 감정적인 차원이 아니라 재정적인 차원에서 스스로 준비가 됐는지 자문하는 것이다. ‘피델리티 인베스트먼트’의 크리스틴 로빈슨 수석 부사장은 “주택을 구매하는 과정에 돌입하면 시간과의 싸움도 필요하다”며 “이때 주저할 필요 없이 재정적인 준비 태세를 미리 갖춰두는 것이 첫 단추”라고 말했다.

이 중 중요한 것으로 크레딧 점수 체크가 포함된다. 이자율, 대출액 등의 중요한 모기지 내용이 결정되는 변수이기 때문이다. 대부분 모기지 렌더가 요구하는 최저 수준은 620점으로 그 이하거나 아슬아슬하다면 미리 점수부터 올려두고 시작하는 것이 좋다.

다운페이 준비도 당연히 미래 해둬야 한다. 통상 집값의 5~20% 선이지만 셀러 위주 시장인 현재 상황에서는 20% 이상을 준비해야 하는 지역도 많다. 크레딧 점수와 마찬가지로 준비가 부족하면 지금이라도 소비를 줄이고 저축을 늘려 다운페이부터 장만해 둬야 한다. 각종 정부 지원금 프로그램을 활용하는 것도 방법이다.

미리 공부를 해두는 것도 필요하다. 로컬 주택 구매 관련 세미나에 참석하거나, 관련 인터넷 학습을 하는 식으로 가능하다. 이를 통하면 모기지 대출의 구조나 어떤 식으로 바이어가 평가되는지 방식, 바이어가 준비해야 할 서류나 준비 과정들을 전반적으로 이해할 수 있게 된다.

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