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[부동산 정보 교차로] 주택매매의 과정

미셸 원 / BEE부동산부사장
미셸 원 / BEE부동산부사장
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[LA중앙일보] 발행 2020/09/17 부동산 8면 기사입력 2020/09/16 15:06

에스크로 오픈 7일 이내 디스클로저 보내야
LA시 지진·절수·화재방지 등 예방책 요구

바이어의 오퍼를 셀러가 받아들여 에스크로가 시작되면 보통 에스크로 담당자는 셀러와 바이어의 입장을 대신해 중립적인 입장에서 계약이행을 돕는다.

캘리포니아에서는 주로 에스크로 회사들이 업무를 맡아서 하지만 주에 따라 에스크로 업무를 변호사나 소유권 보험회사 등이 대행하기도 한다.

에스크로가 오픈되면 셀러는 7일 이내에 집의 상태를 알려주는 각종 사항을 공개하는 대부분의 디스클로저를 바이어에게 보내야 한다. 이 디스클로저는 주로 셀러가 작성하는데 대표적인 양식이 TDS(Transfer Disclosure Statement)이며 주택에 관해 전반적인 사항을 담고 있는 중요한 서류이다. 셀러가 직접 작성하는 이 양식에는 주택의 모든 시설과 어떤 문제가 있으며 수리나 변경 등 주택에 관한 모든 것을 기입해야만 한다.

이는 주택의 문제점으로 인해 나중에 일어날 수 있는 셀러와 바이어간의 분쟁을 줄이고, 또 바이어가 그 주택에 대해서 정확히 알고 구입할 수 있도록 하는 것이 목적이다. 셀러는 주택을 있는 그대로의 상태로 양도한다는 ‘As-Is’ 매매의 경우라도 주택의 모든 결함을 반드시 바이어한테 알려줘야 한다.

이외에도 바이어가 꼭 받아보고 점검해야 하는 양식들에는 주택이 위치한 지역의 지진대 존재 여부와 홍수나 산불의 발생 등 각종 자연재해에 대한 위험 가능성과 공장지대나 군부대가 근처에 있는지 등에 대해 밝히고 있는Natural Hazard Disclosure Report, 나무를 갉아먹어 목재 주택을 망가뜨리는 터마이트의 여부, 터마이트에 의하여 집이 훼손되었는지의 정도와 그 이외에 나무로 되어 있는 부분이 손상되었는지도 밝히고, 훼손된 부분에 대한 처치가 되었다는 Termite Inspections and completion 그리고 LA시 안의 주택을 매매할때는 지진발생 시 자동으로 개스가 세어나오지 않도록 하는 장치가 되어있는지, 절수변기가 설치되어 있는지 등 시의 규정이 지켜지고 있다는 9A Report/Residential Report와 Water Conservation 그리고 화재방지를 위한 Smoke Detector Statement는 물론이고 요즘에는 예전에 한국에서 생명까지 잃게하던 연탄가스의 주성분인 일산화탄소의 유무를 알게하는 기기가 설치되어있는지도 밝혀야 한다.

이에 더하여 집이 흔들리는 위험한 상황에도 넘어지지 않도록 워터히터를 벽에 고정시키는 쇠로 된 띠가 설치되어 있는지를 밝히는 Water Heater Statement of Compliance, 1978년 이전에 지어진 집에는 납성분이 포함된 페인트가 있을 수 있다는 Lead-Based Paint Hazards Disclosure와 특히 주택에 다른 담보가 잡혀있는지 등을 알려주는 Pre-Lim Title Report 등 바이어는 셀러와 에스크로를 통하여 여러가지 공개서류를 주고 받는다.

위와 같이 매매과정에서 바이어는 집에 관한 서류들을 셀러에게서 받아 확인을 하였어도 실제 주택의 상태를 점검하기 위하여 전문가의 도움을 받아 홈 인스펙션을 하는 것이 좋다. 홈 인스펙션의 목적은 주택을 구매할 때 자기가 사려는 집에 어떤 문제가 있는지 전반적으로 살펴봄으로써 구매 후에 어떤 곳을 어떻게 수리 또는 보수를 해야 할 것인지에 대한 여러가지 정보를 얻는 데 있고, 경우에 따라 구입 여부에 대한 최후 결정을 내릴 수도 있다.

홈 인스펙션 보고서는 집의 문제점이 공식적으로 밝혀지게 되므로 바이어는 셀러에게 고장난 부분을 보수해 달라고 요청할 수 있고 아니면 보수하는 비용만큼 집값에서 크레딧을 달라고 요청할 수 있는 근거가 되므로 바이어는 어떤 경우에도 홈 인스펙션을 하는 것이 좋다. 그리고 검사가 끝나면 인스펙터는 주택의 문제점 뿐만 아니라 주택 전반에 대한 설명을 하기 때문에 바이어는 자신이 살 집의 건물구조, 전기, 배관, 냉난방설비 등의 사양과 작동방법 등을 알 수 있게 되기 때문이다.

▶문의: (213)505-5594

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