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[부동산 가이드] 코로나19 세입자 구제법

쥴리 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장
쥴리 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장
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[LA중앙일보] 발행 2020/09/24 부동산 8면 기사입력 2020/09/23 15:41

내년 1월까지 월세 25% 내면 퇴거 불가
계약 위배 등 합당한 이유 땐 퇴거 가능

경제적 타격으로 인해 테넌트들이 렌트를 못 내는 기간이 길어짐에 따라 세입자를 보호하기 위해 3월 1일부터 8월 30일까지 렌트비를 내지 못하여도 건물주는 퇴거명령을 하지 못했다. 물론 지급하지 못한 렌트비는 갚아야 하는 빚으로 남게 되지만, 팬데믹 상황에 퇴거하지 않게 되는 것만으로도 한시름 놓을 수 있는 상황이었다.

하지만 그 후에도 또 다른 보호책이 필요하게 되었다. 이에 AB 3088(코로나19 세입자 구제법안)이라는 법률이 통과하였다. 그에 대한 간단한 요약설명을 드리고자 한다.

우선 세입자가 2020년 9월 1일부터 2021년 1월 31일까지 렌트비를 내지 못하여도 렌트비의 25%만 지급하면 렌트비를 내지 못하는 사유로는 퇴거시킬 수 없다. 지난 3월 1일부터 8월 31일까지는 무조건 퇴거시킬 수 없었음과 조금은 달라졌다.

세입자는 15일 이내로 렌트비를 내지 못하는 법정진술서를 집주인에게 보내야 한다. 법정진술서는 직장에서의 해고, 실업수당 신청, 코로나에 걸렸을 경우, 혹은 가족 중 환자를 돌보거나 팬데믹과 관련한 타당한 이유로 렌트비를 낼 수 없다는 내용이 증명되어야 한다. 만일 진술된 내용이 거짓일 경우에는 1500~2500달러의 배상책임도 있다.

퇴거소송은 10월 5일까지 신청도 받지 않게 되어 있다. 퇴거소송을 하려면 예전에는 3일 노티스를 주었지만, 이제는 15일을 주어야 한다. 그 15일 중 휴일 등은 모두 시간에 포함할 수 없다. 그리고 타당한 이유가 발생하였을 경우에는 15일이 지나도 더 시간을 주어야만 한다.

렌트를 안 낸 이유 외의 경우는 퇴거시킬 수 있다. 소란을 피우거나, 기물을 파손하거나, 계약에 위배되는 행위 등을 하였을 경우에는 합당한 이유로 퇴거가 가능하다. 그러나 계약 기간이 끝나고 일 년 이상 산 후에 계약이 Month-to-month(월 계약)로 지속하였던 상황일 때는 30일 노티스를 주고 퇴거시키는 것은 1월 말까지 어렵다. (AB1482)

세입자는 밀린 렌트비를 2021년 3월 1일부터 갚기 시작하여 2022년 3월 31일까지 다 갚아야 한다. 집 주인은 2021년 3월 1일부터는 스몰 클레임 코트를 통해서 받지 않은 렌트비에 대해 소송을 할 수 있다.

원만하지 않은 경제활동, 가주 최악의 산불과 여전히 빠른 전파력을 가지고 있는 코로나바이러스까지 우리는 모두 쉽지 않은 시대를 살아가고 있다. 말 그대로 어렵고 힘든 시기이다. 이런 시기임에도 불구하고 최저의 이자율로 주택을 구매하고자 하는 열기는 치열하기까지 하다.

하지만, 한편에서는 고공 행진하던 아파트 월세가 조금씩 떨어지고 있다. 공실률을 줄이기 위해 각종 혜택도 얹어 주고 있다. 이런 세대 간의 혼돈 속에서 렌트비를 내지 못하고 있는 테넌트들에게 조금이나마 다행스러운 소식을 전할 수 있어서 좋다. 이에 따른 집 주인들의 어려움에 미안한 마음도 조심스레 꺼내어 본다.

▶문의: (661) 607-4777

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