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홈 에퀴티 활용 땐 고정금리 대출이 최선

[LA중앙일보] 발행 2020/10/08 부동산 1면 기사입력 2020/10/07 15:27

지난 1년 새 가구당 평균 1만불 늘어
캐시아웃 재융자·에퀴티 매각도 가능
투자자산 보호·리스크 감소가 최우선

집값 상승으로 홈 에퀴티가 증가하면서 이를 담보로 대출을 고려하는 이들이 늘었다. 전문가들은 투자자산으로 에퀴티를 지키기 위해 가능한 한 고정된 조건의 대출을 조언했다. [AP]

집값 상승으로 홈 에퀴티가 증가하면서 이를 담보로 대출을 고려하는 이들이 늘었다. 전문가들은 투자자산으로 에퀴티를 지키기 위해 가능한 한 고정된 조건의 대출을 조언했다. [AP]

집에 쌓이는 가치인 홈 에퀴티가 늘고 있다. 부동산 분석업체 ‘코어로직’에 따르면 올 2분기 전국의 홈 에퀴티는 지난해 같은 기간에 비해 6.6% 증가하며 6200억 달러에 달했고 가구당 평균 1만 달러씩 늘었다.

코로나와 경기침체를 뚫고 에퀴티가 늘어난 것으로 2분기를 기준으로 지난해는 전년 대비 4.8% 증가해 가구당 4900달러에 그쳤지만, 올해는 금액 기준으로 2배가량 늘었다.

홈 에퀴티 증가가 주택 소유주에게 주는 의미가 무엇인지, 또 이를 제대로 활용할 수 있는 방법은 무엇인지 소개한다.

▶홈 에퀴티란

모기지 대출을 받아 집을 산 경우라면 실제 소유주가 가진 부분을 홈 에퀴티라 부른다. 현재 집의 시세와 지금까지 갚고 남은 모기지 대출 잔액의 차액을 일컫는다.

모기지 대출업체 ‘실버핀 캐피털’의 앤드류 와인버그 대표는 "현시점에서 집을 팔고 대출받은 모기지를 갚고 나면 남게 되는 금액이 홈 에퀴티”라고 설명했다.

직접 계산해 보려면 집의 현재 시세에서 모기지 밸런스를 뺀 뒤 다시 현 시세로 나누면 된다. 예를 들어 현재 시세 60만 달러인 집의 모기지 밸런스로 45만 달러가 남았다면 이 소유주는 25% 에퀴티를 가진 셈이다.

에퀴티를 늘리는 지름길은 모기지를 갚아가는 것이다. 또 집의 가치에 따라 에퀴티는 달라진다. 시세가 오르거나 집을 고쳐서 가치를 높이면 에퀴티는 함께 커진다. 부동산 시장정보 업체 '블랙 나이트’의 앤디 월든 이코노미스트는 “홈 에퀴티 증가 원인은 집값의 놀라운 상승세였다”며 “지난 8년간 집값은 상승했고 올해도 지난 8개월간 사상 최고 기록을 세우고 있다”고 말했다.

▶에퀴티의 다양한 활용법

에퀴티가 늘었다면 여러 장점을 누릴 수 있다. 우선 현재 모기지 보험료를 내고 있다면 에퀴티 정도에 따라 보험을 취소할 수 있고 월 페이먼트를 낮출 수 있다. 보통의 모기지라면 에퀴티가 20%에 도달했을 때 모기지 보험이 필요 없게 된다.

또 에퀴티를 담보로 캐시아웃 재융자나 홈 에퀴티론이나 필요할 때 뽑아 쓸 수 있는 형식의 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 받을 수 있다. 부동산 리스팅 업체 ‘홈 캡틴’의 그랜트 문 설립자는 “홈 오너들은 이런 식으로 확보한 재원으로 집을 업그레이드하거나, 기존의 다른 부채를 갚거나 또 다른 부동산을 산다”고 말했다.

최근 생긴 에퀴티 공유 스타트업인 ‘유니슨(Unison)’, ‘하우스(Haus)’, ‘홈탭(Hometap)’ 등은 집주인으로부터 에퀴티의 일부를 구매하고 현금을 지급하기도 한다. 현금에 대한 상환이나 이자는 없고 다만 차후 집을 팔 때 이들 회사는 인수한 만큼의 이익을 챙기는 식으로 수익을 낸다.

▶네거티브 에퀴티의 악몽

중간 요약하면 대출을 받아 집을 사서 열심히 대출금을 갚았더니 상환하거나 집값이 오른 만큼은 집주인의 진정한 소유가 됐다. 이를 담보로 현금을 대출받거나, 언제든 받을 수 있는 상태를 확보하거나, 이 부분만 팔아 현금을 확보하기도 할 수 있다.

매력적이지만 기억할 점은 여전히 불확실성은 존재한다는 것이다. 집의 가치가 모기지 밸런스보다 낮아질 수도 있는데 이를 네거티브 에퀴티(negative equity)라 부르고 10여 년 전 금융위기 때 큰 문제를 일으킨 악역이다. 코어로직의 프랭크 노태프트 수석 이코노미스트는 “2009년 주택 소유주의 26%는 네거티브 에퀴티를 경험했고 연쇄작용으로 압류가 늘었으며 2010년 말까지 400만명 가까운 이들이 실제로 집을 잃었다”고 전했다.

▶최악의 상황은 아니다

‘퍼스트 아메리칸 뱅크’의 존 워드 행장은 “금융위기 직전 홈에퀴티 대출은 사상 최대를 기록했고 소비자들은 집을 또 다른 현금 제조기로 여겼다”며 “결과적으로 주택 소유주와 은행 등 금융회사 양측에 재앙을 가져왔다”고 말했다. 다행인 점은 현재 상황은 덜 끔찍하다는 것으로 올 7월 집값은 최근 2년래 가장 큰 폭으로 올랐고 네거티브 에퀴티는 10년래 가장 낮은 3.2% 수준이다. 노태프트 이코노미스트는 "집값이 오르는 시장에서 홈 에퀴티는 꾸준히 증가할 전망”이라고 분석했다.

▶HELOC 선택 유의해야

에퀴티를 사용하는 쪽이라면 마지막 남은 불확실성을 최소화하는 방법까지 알아야 할 것이다. 첫 번째는 올바른 대출기관을 고르는 것으로 와인버그 대표는 우선 HELOC를 피하라고 조언했다.

변동금리가 기본인 HELOC는 대출 초기 낮은 월 페이먼트로 시작하는 것이 보통이지만 결국에는 상환하는 과정에서 페이먼트 부담이 늘어나는 것이 다반사다. 와인버그 대표는 가능한 한 HELOC를 피하라고 조언했다. 변동금리가 기본인 HELOC는 대출 초기 낮은 월 페이먼트로 시작하는 것이 보통이지만 결국에는 상환하는 과정에서 페이먼트 부담이 늘어나는 것이 다반사다.

또 다른 약점은 보통의 모기지와 달리 납부하는 이자가 세액공제의 대상이 아니라는 점이다. HELOC는 오직 집을 고치는 비용에 쓴 금액의 이자만을 공제받을 수 있다. 여기에 많은 HELOC는 처음 수년간 이자만 낼 수 있는 특징이 있는데 반대로 보면 대출 원금은 갚지 않고 끌려다닐 수 있다는 설명이다.

와인버그 대표는 “불확실성을 제거하기 위해서는 홈 에퀴티를 담보로 30년 만기 고정금리로 대출을 받는 것이 가장 좋다”며 "본인이 스스로 예상하고 제어할 수 있는 상황에서 플레이해야 할 것”이라고 말했다.

▶홈 에퀴티를 지켜라

이미 확보한 홈 에퀴티를 유지하는 것은 제대로 관리되지 않는 돈을 저축에 묶어두는 것처럼 불확실성을 줄이는 가장 확실한 방법이다. 특히 이후 주택시장에 어떤 변화가 생기든 상관없이 매달 페이먼트를 정확하게 하면서 살아갈 수 있도록 해준다.

그랜트 문 설립자는 “집의 가치는 오르기도 하지만 내리기도 한다”며 “만약 네거티브 에퀴티 상황이 될 것 같다면 최대한 빨리 행동에 나서 집의 가치가 오르기를 기다리면서 페이먼트를 해야지 아니면 집을 잃을 수도 있다”고 경고했다.

그리고 또 다른 불확실성 제로인 옵션은 홈 에퀴티를 있는 성격 그대로 두는 것이다. 워드 행장은 “만약 홈 에퀴티를 주요한 투자로 생각한다면 가장 이상적인 방법은 아무 데도 이용하지 않는 것이다”라며 “그렇게 시간이 흐르면 미래에 홈 에퀴티는 보다 강력한 자산의 일부로 성장해 있을 것”이라고 말했다.

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