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[부동산 가이드] 써니김의 부동산 리얼 워치

써니김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장
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[LA중앙일보] 발행 2020/11/12 부동산 8면 입력 2020/11/11 11:45 수정 2020/11/11 11:48

부동산 매각 시 세금 면제 가능한 팁
세금이 돈 벌어 주는 역할을 한다면?

내년 주택 시장이 붕괴할 거라는 전망과 그렇지 않다는 전망이 팽팽하게 맞서고 있다.

미국 부동산 시장은 몇 년간 상승과 조정이 반복되고 있다. 올해는 코로나19에도 불구하고 호황이 지속하고 있다는 점이 눈에 띈다. 최근 미국 주택 시장은 버블이 한창이던 2007년보다 더 활발한 움직임을 보이는 중이다. 전미부동산협회에 따르면 미국의 올해 9월 주택 판매량은 14년 만에 최대치를 경신했다.

▶30년 고정 모기지의 경우 금리가 올해 평균 3.0%에서 내년에는 3.3%로 소폭 상승하겠지만, 여전히 역대 최저 수준이며 주택 바이어들이 충분히 감내할 수 있는 수준이라는 것이다.

▶대부분의 부동산 투자자는 다음의 세 가지를 잘 활용하여 부동산 부자가 되었다고 말할 수 있다.

1)먼저 부동산을 구매할 때 30~40%의 다운페이먼트를 지렛대(Leverage) 삼아 큰 투자를 한다. 건물을 소유하게 되면 가장 좋은 소식도 역시 세금에 관해서다.

이자에 대한 혜택이 이자 지불한 것을 경비로 인정해주기 때문이다..

2)그 후에 부동산을 소유하고 있는 동안 건물에 대해 매년 감가상각을 하여 절세를 한다. 감가상각만큼 경비가 되어 내가 번 돈에서 공제를 받은 후 세율에 따라 세금 절약을 해 주기 때문에 고액 납세자에겐 부동산 투자가 반드시 해야 할 MUST 투자 리스트가 될 수밖에 없다.

3)마지막으로 ‘1031 교환(Exchange)’을 활용하는 것이다.

부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도소득세(Capital Gain Tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다. 이때 합법적으로 세금을 내지 않고 장기간 연기할 수 있는 방법이다.

▶부동산, 낮은 세금을 내는 집을 팔고 옮길 때 절세하는 방법 - 프로포지션 60을 적용하라. 55세 이상인 경우, 자신이 살던 집을 팔고 판 집보다 가격이 같거나 낮은 집을 사서 이사를 하는 경우, 이전 집에 대해 내던 재산세를 그대로 낼 수 있다. 일생에 한 번만 사용할 수 있다.

▶부동산 불황을 기다린다고요? 불경기 시작 후 부동산에 미치는 영향은 최소 6개월 이상이 걸린다. 모기지 융자로 주택을 구매한 사람이 수입이 없어서 상환을 중단하면 은행은 3개월 후에야 움직이고 6개월 후에 차압 절차에 들어가니까 실제 퇴거까지는1년 정도 걸린다.

▶상속계획을 통해 리빙 트러스트를 설립해 놓으면 Probate 절차를 생략하게 되어 비용과 시간 절감 및 유산에 대해 프라이버시가 보장된다. 또 채권자들로부터 보호되는 효과와 함께 부과될 세금을 절약하는 혜택도 기대할 수 있다. 가주 상속법에 따르면 사망자의 집이나 사업체가 15만 달러 이상일 경우 상속법원(Probate) 절차로 넘어가며 Probate 비용은 남겨진 유산금액의 Gross Asset의 4~5% 정도로 매겨진다.

▶문의: (949) 873-1380

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