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[부동산 가이드] 차압과 은행집

윤소야 / 뉴스타부동산 플러턴 에이전트
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[LA중앙일보] 발행 2020/11/26 부동산 8면 입력 2020/11/25 16:25

차압 경매 매물은 현금 구매만
은행 집은 모기지 대출도 가능

코로나19 사태로 부동산 관련 등등 사업자의 임대료, 담보대출, 채무 불이행, 부실자산 등 페이먼트 유예가 끝날쯤에도 대다수의 가정이 융자 상황에 곤란을 겪을 것이다. 또한 모기지 체납으로 어려움을 겪는 주택 소유자가 계속 늘어나면 밤잠을 설치고 불안한 나날을 보내는 이들이 늘어날 수 있다.

오늘은 차압(FORECLOSURE)과은행집(REO)에 대해서 간단히 설명하려 한다.

차압 즉 주택 소유주가 주택에 대한 모든 권리를 포기하고 융자 회사인 은행으로 법적 절차를 통해 소유권을 넘기는 것을 말한다. 주택담보 대출 계약서에 명시대로 대출금 미납 시 은행이 주택을 통제하고 주택 소유자를 퇴거시키고 주택을 은행에서 차압한다는 법적 절차이다.

일단 모기지가 밀리면 처음 나오는 노티스로 시작해서 독촉장(DEMAND LETTER)를 받게 되고 이어 ▶NOD 디폴트(90일) ▶NOT 판매 통지서(90일) ▶21일 후 AUCTION (경매) ▶REO (은행 차압매물) 순서로 진행한다. 이렇게 해서 주택 소유자가 소유권을 상실하는 데는 보통 6~9개월이 소요된다.

처음 차압을 막을 수 있는 시간 즉 NOD를 받은 90일 안에 대출 기관과 재융자 또는 지불 계획을 통해 채무 불이행을 중지할 수 있다.융자조정 협상 절차에 소유되는 기간은 한 달에서 두 달 정도이다. 협상이 진행되는 동안에는 차압 절차가 임시 보류 또는 유예된다.

일단 경매(AUCTION) 로 넘어가면 해당 카운티 법원에서 경매하고 누구나 압류된 부동산에 입찰이 가능하다. 또한 구매자는 사전에 해당 부동산을 볼 수 없고 현금 구매만 가능하다. 저당권 확인 없이 AS IS 로만 사야 하고, 구매 후 취소도 할 수 없고, 또한 부동산 에이전트를 통해 되팔아야 하기 때문에 이 또한 꼭 전문가와 상담이 필요하다.

은행이나 대출 기관 즉 경매에서 압류 주택을 처분하지 못하고 30일이 지난 후 매물은 은행 소유가 된다. 결국 경매를 통해 안 팔리면 은행집이 되어 몇 달 후 REO (은행 차압매물) 나오게 되는 것이다.

대출 기관으로부터 담보 문제도 없고, 쫓아낼 세입자 문제도 없기 때문에 감정가보다 싸게 나오긴 해도 경매만큼 싼 가격은 아니다. 은행 입장에서도 부실 자산으로 가진것보다는 최대한 빨리 처분하려는 입장이기도 해서 크레딧이 좋은 바이어에게는 다운페이도 낮춰주기도 하고 모기지 대출도 해주려고 한다. 모기지 페이먼트에 대한 부담감으로 극심한 우울증이나 정신적 장애를 받을 정도라면 과감히 주택을 처분하는 것이 좋다.

이때 주택 소유주는 경제적 비용을 최소화하고 비즈니스 등에 피해를 보지 않도록 신중한 결정을 해야 하며, 7년 동안을 크레딧 없이 사는 게 쉽지 않기 때문에 아무 준비 없이 퇴거당하지 않으려면 준비를 잘해야 할 것이다.

모기지 은행과 협상이 중요한 만큼 전문가와 상담을 통해 진행하는 것이 좋다. 또한 차압와 은행집 같은 주택을 구매 할 때도, 요령이 필요로 하기에 반드시 전문가와 상담을 통해 진행하기를 다시 한번 권유한다.

▶문의:(213)718-7733

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