[신년기획1]"새로운 셀러군단 등장"

새해 워싱턴 부동산 시장 전망, 15년 전 정점 귀환
주택가격 9.5% 상승 예상
주택판매는 2% 증가

버지니아주 페어팩스카운티의 웨스트필드 지역

워싱턴메트로지역 주택 부동산 시장이 2005년의 정점 시기와 같은 상황을 맞을 것이라는 예상이 나오고 있다.

지난 2005년 워싱턴지역 주택가격은 2007년 정점을 가능케한 동력을 축적하던 시기다. 2021년 워싱턴지역 주택시장이 2005년으로 되돌아간다는 의미는, 당시처럼 부동산 가격이 천정부지로 뛰어오른다는 얘기가 아니다.

이 지역의 주택 가격은 이미 상당히 상승한 상태다. 495벨트웨이 안쪽 지역을 중심으로 이미 두자릿수 이상의 가격 상승세가 이어지고 있으며, 아마존 제2본사 고용이 본격화되면서 알링턴과 알렉산드리아를 중심으로 하는 무서운 가격상승세가 다시 나타날 수 있다. 더 이상 오른다면 부동산 시장은 또한번의 추락을 맞을 수 밖에 없다.
부동산 가격 상승은 장점만 있는 것은 아니다. 셀러는 주택 구입 가능성이 줄어 시장 퇴출을 선언하게 된다. 바이어는 높은 가격을 받을 수 있어서 당장은 좋겠지만, 집을 팔면 또다른 집을 사야하는 바이어가 된다.

부동산 에이전트와 융자에이전트는 부동산 가격이 오르면 수입이 오히려 줄어들 수 있다. 이들은 부동산 가격이 오르는 것보다 매매가 많아지는 것을 원한다.

2005년의 부동산 시장은 가격이 아니라 활발한 매매활동으로 모두가 풍요로웠던 시대다. 2021년은 가격 인상 동인이 산재해 있음에도 불구하고 가격을 억누르며 각종 호재로 인해 주택매매 거래가 활발한 한해가 될 수 있기 때문에, 2005년의 귀환으로 칭하는 것이다.

지역 전문가들은 워싱턴지역이 전국평균을 훨씬 넘는 속도로 부동산 시장이 팽창할 것으로 예상하고 있다. 주택 매매 시장에 진입하는 사람들이 더욱 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.

워싱턴 메트로 지역은 부동산 위기 이후 다른 지역보다 훨씬 일찍 부동산 경기가 활성화돼, 한 때 연속해서 두자릿수 이상의 가격 상승을 이끌어왔다.
하지만 이때의 부동산 시장은 비정상적일 수밖에 없었다. 주택 수요는 여전하지만, 주택 공급이 여의치 않았기 때문이다.
전국적으로 매년 140만채 이상의 신규주택 공급이 이뤄져야 하지만, 최근 수년동안 이에 미치지 못했다. 주택 건설업자들은 주택을 지어도 팔리지 않을 것으로 우려했으며, 건설에 필요한 자본조달도 여의치 않았다. 신규 주택 공급이 많지 않다면 기존주택의 매물이라도 많아야 하는데, 주택을 팔고 싶어도 팔 수 없는 사람들이 대다수였다.

그러나 이제 사정이 달라지고 있다. 워싱턴지역은 수년래 급격한 가격상승, 그리고 계속된 재융자와 융자재조정 등으로 주택시장의 새로운 셀러 군단이 등장할 것이라는 예상이 나오고 있다.

고용 등 외부경제 요인, 바이어 군단의 자체적인 증식으로 주택 가격의 급격한 상승 탄력을, 이러한 일련의 새로운 셀러 군단의 등장으로 무마시키며 완만한 주택 가격 상승과 거래 매매 건수 폭발을 가져올 것이라는게 전문가들의 대체적인 전망이다.
일각에서는 지난 2008년과 같은 주택위기가 발생할 것이라고 우려하고 있다. 하지만, 버지니아지역 부동산중개인연합회(VR)는 2021년 버지니아 주택시장 예측보고서를 통해, 코로나 사태에도 불구하고 주택판매세가 호조를 보이고 가격도 상승하지만, 리스팅 주택 부족현상에 따른 제약을 받을 것이라고 전망했다.

2021년 주택판매량은 2020년 대비 2% 증가한 13만5000채를 예상했다. 기존주택 리스팅은 계속 소강상태를 보이지만 신규주택건설허가 건수가 올해보다 8.9% 증가한 3만8000채 이상이 될 것으로 보인다. 2020년 중간주택판매가격은 작년보다 8.1% 상승했으나, 2021년에는 9.5% 이상 상승할 것으로 예상했다.
최근 6년 이상 주택가격 상승률이 소득증가률을 계속 앞지르고 있고, 코로나 사태로 인한 시장붕괴 우려가 커지고 있으나, 리사 스튜터번트 VR 수석연구원은 “지금은 200년대와는 많이 다르다”면서 “주택수요가 강력하고 공급이 제한된 상황이 주택시장의 기초를 튼튼하게 만들었다는 점이 예전과 가장 다른 부분” 이라고 전했다. 코로나 사태가 지속됐으나 현재 주택소유주와 바이어군단은 과거와 달리 잘 준비된 이들이기 때문에 위기 국면에도 대규모 차압사태는 발생하지 않는다는 관측이다.

과거와 달리 모기지 융자 조건이 엄격해져서, 최근의 주택가격 상승이 예전처럼 서브프라임 모기지 등 부실 모기지 양산에 따른 거품현상은 아니다는 의견이 지배적이다.
스튜터번트 수석연구원은 “우리는 거품을 우려하기보다는 주민들이 경제적으로 주택을 구입할 수 있는 여력이 점점 더 떨어지고 있다”는 점을 우려하면서 “이러한 현상이 지속된다면 결국 주택시장 성장의 상당한 저해요인이 될 수 있다”고 밝혔다.
보고서는 내년 연말까지 워싱턴지역 실업률이 5% 정도로 떨어지는 등 상당한 속도로 경기가 반등해 고용이 증가하고 펜더믹 이전 상태로 경기가 회복될 수 있을 것으로 전망하기도 했다.


김옥채 기자